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銀行「これから給料もあがるから大丈夫ですよ」と太鼓判を押してくれたが…
前出の公務員、仮に「頭金は物件の1割程度、返済方式は元利均等、金利は年利1％、返済は35年」だとすると、利息分は1,002万2,173円、月々の返済額は15万2,434円です。夫婦が同年齢・同給与だと仮定しても、年収に対する年間返済額の割合である年収負担率は30％を超えます。
年収400万円以上の場合、年収負担率の上限は35％。無理のない返済を考えるのであれば20％程度が適正です。公務員夫婦は「銀行は簡単にお金を貸してくれたけど、ローン返済が苦しい……」と感じていると考えられます。
それでも「公務員は収入が安定しているし、これからも給料は増えていくから大丈夫」と銀行は太鼓判を押してくれます。その営業トークに乗せられるがまま、必要以上に借入をした結果、家計が火の車、という公務員も少なくないといいます。
昨今は、公務員に限らず、銀行が過剰に融資してくれる傾向にあり、借りる側の自制が必要になっています。住宅ローンを活用するときには、前出の返済負担率のほか、年収に対する物件の割合である「年収倍率」と、「完済年齢」が重要なポイントです。
年収倍率は昨今、7倍程度が適正といわれ、不動産価格が高騰している東京では、年収倍率10倍も珍しくないといわれています。そもそも以前は年収倍率は5倍程度が標準といわれていました。不動産価格が上昇しているけど給与はそこまであがっていないという現状では、年収倍率7倍程度まで考えないと、買える物件がないということなのでしょう。そう考えると、昨今は「ちょっと無理をしないとマイホームが買えない時代」であるともいえそうです。
また完済年齢は65歳が上限とするのが理想とされています。65歳は原則、年金の支給が始まる年齢。ここで現役を引退し、年金生活に突入する人も多くいます。収入も下がりますし、年齢が上がれば健康リスクも高まります。その前に一旦、ローンを完済しておくと老後も安心というわけです。
公務員夫婦は、この先、融資をした銀行のいうとおり、公務員を辞めない限りは順調に収入は増えていくでしょう。それにともない、返済負担率も低下し、ローン負担も軽くなるはずです。ただライフステージが変化し、家族が増えれば支出も増加。給与増＝ローン負担軽減とはならない可能性も高いといえます。
また2人とも現在と同じように働き続けらえるかというのも不確か。たとえば育児を優先するために働き方を変えた結果、給与減。途端、ローン返済は苦しくなり、破産を意識する水準になります。「銀行に乗せられるがままお金なんて借りるんじゃなかった……」と後悔しても遅いのです。
確実にお金を借りすぎた……そのような場合、無理して高いローンを払い続けるのではなく、住み替えを検討するのもひとつの手。幸い、いまの不動産市場を考えると、高く売り抜けることは不可能ではありません。住宅ローンの残高よりも家の売却金額が上回っている「アンダーローン」も夢ではないのです。売却益が出るのであれば、それを元手に、今度こそ身の丈のあったマイホームプランを検討するのもいいでしょう。
