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上位10％の勝ち組でも「東京のマンション」を買うのは厳しい
マンション価格の高騰が止まりません。不動産経済研究所によると、首都圏・新築マンションの平均価格は2021年に6,260万円、2022年に6,288万円と2年連続で過去最高を更新しバブル超え。東京23区では平均価格が8,000万円台を超えています。さらに東京カンテイによると、東京6区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区）の中古マンションの価格は、2023年1月で9,965万円。昨年11月には1億円を超え、現在も高止まりしています。都内平均でも6,395万円ですから、「もはや東京でマンションを買うのは中古でもムリ！」といった状況。郊外へ、郊外へと買える物件を探すしかない、というのが実情です。
そのようななかでも都心の新築マンション購入に意欲をみせるのが、パワーカップル。夫婦ともに正社員で高収入だから「一般人だけど、億ションだって買えちゃいます」という人たちです。
たとえば、夫婦ともに大卒正社員、しかも給与上位10％に入る、まさに「勝ち組夫婦」の場合を考えてみましょう。厚生労働省『令和3年賃金構造基本統計調査』によると、大卒正社員の上位10％に入る男性の月収（所定内給与）は、40代前半で58.9万円、女性で47.1万円です。平均的な賞与を手にすると仮定すると、男性は年収970万円、女性は年収777万円。二人合わせて、年収1700万円超え。周囲も羨望の眼差しを送る「勝ち組夫婦」というわけです。
そんな勝ち組夫婦でも、大きく「堅実派」と「イケイケ派」に分かれます。夫婦共働きとはいえ、「一方の収入だけでローン返済を考える」という堅実な夫婦と、「二人合算の収入でローン返済を考える」というパターンです。
仮に夫だけの収入でマンションを買おうとした場合、いくらくらいのマンションが妥当なのでしょうか。ローンが適性か否かを判断する際の基準は「年収倍率」「返済負担率」「完済年齢」の3つ。「年収倍率」は5倍まで、「返済負担率」は20～25％、「完済年齢」は65歳まで、というのが理想的なカタチ。そうすると借入は4,850万円まで、月々の返済は16万～20万円、そして25年までの返済期間で住宅ローンを考える、ということになります。
頭金の平均値である「物件価格の1割」を用意するとすると、勝ち組とされるサラリーマンでさえ、都内のマンションを余裕ある返済プランで購入するのは難しい……そんな夢もない話になります。
