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更地は「評価額の最高50％」が課税対象になるケースも
不動産に関する仕事をしていると、相続についてきちんと話し合う機会を持たないまま、財産の所有者が突然亡くなり、残された家族が相続税の支払いのため、大変な苦労をしたという体験談を聞く機会が多くあります。父親が死んだあとの話を自分から切り出すのは気が引ける、財産目当てのように思われたらイヤだなどの理由から、大切なことだと知りつつも、その話題を切り出せない子供世代が多いようです。
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そういう方は、税理士や会計士のような第三者に間に入ってもらい、「そろそろ、将来の相続のことを息子・娘さんと話し合っておいたほうがいいですよ」と呼びかけてもらうと、きっかけが得られるかもしれません。知り合いの銀行員から聞いた話によれば、相続税について早くから備えている人は全体の1割もおらず、準備していれば払わずに済んだ税金を払うことになる人が大半だということでした。
相続税で特に注意したいのが、更地です。更地のままの土地は、土地の評価額がそのまま資産の評価額になるため、最高で評価額の50％を税金として支払う可能性が出てきます。
その更地の評価額を下げて、相続税を圧縮する方法があります。それが、更地に賃貸マンションを建てることです。書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』第1章で紹介した、建設会社の営業マンがオーナーを口説くために使うセールストークがこれです。
特徴のないアパートを建てた場合、長い目で見ると大きなリスクを抱えることになり、相続税を減らせることのメリットは減ってしまいます。しかし、ミュージションのように高い家賃で貸すことができ、長期的に家賃が落ちにくいマンションを建設すれば、相続税の圧縮プラス賃貸経営での収益という二重のメリットを享受できることになります。
「相続税対策」という言葉のせいか、工夫次第で相続税を免れる方法があると思っている人がいるようです。しかし、実際には相続税から逃げることは不可能です。相続税の申告は、相続開始の翌日から10カ月以内に行います。何の準備もしていなければ、相続税を納めるために土地や不動産を慌てて売却し、納め終わったら、財産がほとんど残らなかったということにもなりかねません。
重要なのは、早い段階から相続税にあてるお金を蓄積しておくことです。マンションを何棟も経営していたとしても、家賃を使いきってしまえば相続税は支払えません。「相続税は必ず来る」という意識を持ち、日ごろから備えることが大事なのです。
土地を有効活用して「相続税」を圧縮
相続税からは逃げられないと書きましたが、相続税を適法な範囲内で減らす、つまり無駄な税金をなるべく支払わない方法はあります。そのうちの一つが、先ほど述べた、所有する土地にマンションを建てるということです。
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計算方法は非常に複雑なので専門の書籍に譲るとして、簡単に説明すると、更地に賃貸マンションや貸家を建てると次のような理由で、節税効果があります。
① 建築費を支払うことで、預金が減り、現金にかかる相続税を圧縮できる
② 賃貸用の建物を建てることで、土地の評価が下がり、土地にかかる相続税を圧縮できる
③ 建物は、土地と違い実際の価値よりも低く評価されるため、相続税を圧縮できる
これらの複合効果によって、数千万円単位の相続税を圧縮することも可能です（細かい計算は事例により異なるため、税理士などの専門家にご相談ください）。
ここで重要なのが、建てるならきちんと利益の出る賃貸マンションを建てるということです。更地にマンションを建てたり、古いマンションを新しく建て替えたりして相続税を減らすことに成功したら、その瞬間から次の代の相続税に備える必要があります。利益を生むマンションなら、そこから生まれるお金を次の相続税にあてられます。
さらに、次の代がマンションを相続する際は入居率が高いほど評価が下がるため、満室で渡すのが理想的です。相続が近づいていて、空室が目立ち、土地の容積率が高く築年数が25年を超えるマンションを持っているなら、建て替えを検討するのも一つの方法でしょう。
場所が悪い場合は、売却して資産を組み替えるという選択も必要かもしれません。複数の土地や建物を所有している方には、それぞれの物件の取得原価とリターンを計算し、どの建物の家賃収入が納得できるレベルにあるかを確認したうえで、最も効率が悪いと感じるものを売却することも、これからの時代には大切だと思います。この方法で資産を増やしている人は少しずつ増えているように感じます。投資利回りを上げる努力はもちろん重要ですが、足を引っ張る物件を整理したほうが全体のレベルを押し上げる効果が高いのです。
なお、補足になりますが、オーナーが会社員である場合、マンション経営をすることで、税金の還付を受けることが可能になります。家賃収入を不動産所得として申告したとき、建物の減価償却費用、ローン金利、固定資産税などが必要経費として認められます。そういった必要経費を家賃収入から差し引いた赤字の部分は、損益通算としてほかの所得から差し引くことができるため、所得税・住民税の大幅な節税につなげることが可能なのです。
不動産投資のメリットの一つに、最初の軸さえ決めてしまえば、あとは管理会社にすべてをまかせることができるという点があります。まかせられる部分とは、例えば、家賃の回収、入居者の募集や対応、退去後の部屋のリフォーム、ゴミ出しの管理、共用部の掃除や電球の交換、エレベーターの管理会社との連絡、機械式駐車場の管理会社との連絡、公共料金や関連会社へのお金の振り込みなど、こまごまとした作業のすべてです。
つまり、意思決定を下すことはオーナー自身がやらなければなりませんが、それ以外は、すべてまかせられるのです。
管理会社の存在を知らず、とてもではないけれど自分には大家業は無理と逃げ腰になる方がいらっしゃいますが、実際には100％に近い業務を委託することが可能ですし、多くのオーナーがその方法を選択しています。
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鈴木 雄二
株式会社リブラン 代表取締役
