不動産会社の社長が「不動産投資」を絶対に勧めない人とは?

音楽を愛する人たちのために作られた、24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」は、相場より3割高い賃料でありながら、高い稼働率を保ち続けています。本連載では、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』より一部を抜粋し、賃貸経営を成功に導く満室経営術について解説します。本記事では、不動産投資に「向いている人」と「向いていない人」の特徴について見ていきます。

株や現金にはない「不動産投資」のメリット

景気の回復が見込めない今後の日本で豊かさを享受していくためには、資産を積極的に増やすと同時に、税金に対する知識を持つことが必要です。とはいえ、現代は一般の金融商品では資産運用が難しい時代といわれています。今の超低金利が変わらない限り、預貯金では現金は増えませんし、国債の利息も同じようなものです。株式投資やFXは勝つために相当な勉強が必要で、失敗すれば投資額が紙くずになるというリスクがあります。

 

そんな中、ミドルリスク・ミドルリターンの投資法として注目されるのが不動産投資です。書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』第1章で、人口減少時代に特徴のないマンションを持つことは大きなリスクであると述べました。しかし、ミュージションのように尖った魅力を持ち、築年数が経過してからも賃料を維持でき競争優位性のあるマンションなら話は別です。

 

 

ただし、現在の不動産投資は正直なところ、建築費が安いときに発注した建物で高い賃料を得られるケースでもない限り、キャピタルゲイン(売買差益)を狙うことは難しいですし、株のように資金が短期間で倍増することもあり得ないので、好き嫌いはあると思います。

 

[図表]各種金融商品のリスクと流動性
[図表]各種金融商品のリスクと流動性

 

また、買うのも売るのも簡単な株やFXと違い、不動産は最初に数千万~数億円のお金が必要であり、売却する際にも時間がかかるというデメリットがあります。もしも経営がうまくいかなければ、始めるときにはメリットだった銀行からの借り入れが負担としてのしかかるという点も理解しておかなければいけないでしょう。

 

しかし、改めて考えてみると、不動産投資は預貯金と違い、ある程度の利回りを確保することができますし、建物と土地という現物があるため、株や債券のようにある日突然紙切れになることもありません。何よりも、毎月の家賃収入は、経済的にも精神的にもうれしいゆとりをもたらしてくれます。このほかに、不動産そのものの相続もあり銀行のローンを利用できるため、相対的に少ない元手資金で始められることも魅力の一つといえるでしょう。

不動産投資に「向いている人」と「向いていない人」

私が不動産投資に向いている(不動産投資のメリットを享受しやすい)と思うのは、次のような方です。

 

① 土地を所有している人

② 土地はないが次の世代への相続対策に関心がある人

③ 短期的な利益に執着せず、長期的な利益を上げるためのコミュニティ作りに価値を見いだせる人

④ 特徴のないマンション経営では人口減少時代を生き抜けないという私の主張に共感していただける人

 

 

なぜ土地がある方がいいかといえば、土地から購入するのに比べて高い利回りを確保できますし、土地を担保に銀行からの借り入れがスムーズにできるからです(資産価値の高い担保があると借り入れ条件が有利になることがあります)。また、現金をお持ちの方なら土地から購入してマンション経営をすることも資産を守る一つの選択肢になるのではないでしょうか?

 

さらに、④の私の主張に共感していただける人というのも、重要なポイントです。なぜなら、人口減少時代のリスクをリスクと思わず、不動産投資はほかの金融商品に比較して儲かるらしいという安易な気持ちで始めれば、資産を増やすどころか将来的に危機的な状況に陥ることになるのは火を見るより明らかだからです。そんな方には絶対に、不動産投資を始めてほしくありません。

 

 

鈴木 雄二

株式会社リブラン 代表取締役

 

株式会社リブラン 代表取締役

1967年、東京生まれ。株式会社大京にて分譲マンション事業用地の仕入を担当。その後、1992年、株式会社リブランへ入社し、2002年、同社代表取締役に就任する。マーケットシェアを奪い合う分譲マンション業界で、同業他社とは同じ土俵で勝負しない経営スタイルを堅持。24時間、音楽漬けを可能とするマンション「ミュージション」の分譲、賃貸事業を行い、新たなマーケットの創造を行う。

著者紹介

連載24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」で実現する満室経営術

本連載は、2018年12月12日刊行の書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

鈴木 雄二

幻冬舎メディアコンサルティング

不利な立地も関係なし、しかも相場より3割高い賃料で長く満室経営を実現する。 その秘密は音楽にあった。 人口減少、供給過剰の賃貸マーケットで勝ち続ける新常識を教えます。 新しさにしか建物の価値を見出せない市場を…