賃貸経営に不利な土地…有効活用しているマンションの秘密

音楽を愛する人たちのために作られた、24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」は、相場より3割高い賃料でありながら、高い稼働率を保ち続けています。本連載では、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』より一部を抜粋し、賃貸経営を成功に導く満室経営術について解説します。本記事では、賃貸経営に不利な立地でもミュージション経営が成り立つ理由を見ていきます。

遮音性と快適性を兼ね備えた「ミュージション」

◆音楽以前にこだわった「快適に暮らせる空間」

 

ミュージションは、65dB/500㎐の遮音を目指す防音マンションでありながら、普通のマンションと同サイズの窓に加えて、通風用の小さな窓など、開口部が多く設けられています。それは、ミュージションが音楽を思い切り楽しめるマンションであると同時に、快適な住居であることを目指しているからです。

 

防音というと、一般的に窓を小さくする手法が採られます。それなのに、通常サイズの窓を設置するには、2つの要因があります。

 

① 窓を小さくすると住み心地が極端に悪くなってしまうこと

② さまざまな工法を組み合わせた遮音構造で音が漏れるのを防いでいること

 

私はミュージションを建てるとき、いくら防音マンションといえども、住居としての性能を落とす=住み心地が悪い部屋は作らないと決めていました。極端にいえば、音が漏れないことを優先して、光も風も入らないような部屋を作るくらいなら、ミュージションなんてやらないほうがマシだと思っているくらいです。

 

普通の賃貸マンションでさえあまり見られない通風用の窓を設けたのも、そのためです。ミュージションでは室内で音を出す際には窓を閉めるというルールがあるため、入居者が音を楽しんでいる間は、ずっと窓を閉めっぱなしということになります。

 

そうなると、部屋の中は湿度が高く、カビが発生しやすい環境になりがちです。それでは健康によくないため、短時間で風の流れを作り出し、部屋の空気を入れ替えてほしいと考えたのです。

 

また、楽器の大敵でもある湿気を防止するため、ミュージション志木からは、料理の際、燃焼による水蒸気が発生するガスコンロではなくIHクッキングヒーターを設置したり(※)、カビの生えやすい壁紙の代わりに水性塗料を採用するという工夫をしています。

 

※ガスの場合、燃焼時に発生する水蒸気は、1カ月に1・5Lのペットボトル約10本分にもなる(料理から発生する水分は含まず)。一方、IHは炎を出さないため、まったく発生しない。

 

ミュージションには、「なんとなく」決まったことは一つもありません。すべてが暮らしやすい環境のため、そして「音楽を軸」に考え抜かれているのです。

 

 

◆デザイン性の高さが音楽家の感性を研ぎ澄ます

 

優れたデザインの製品に与えられるグッドデザイン賞というものがあることをご存じでしょう。ミュージション川越とミュージション志木は、このグッドデザイン賞を受賞しています。

 

ミュージション川越は手塚建築研究所の手塚貴晴氏と手塚由比氏がデザインし、ライトフィールドアーキテクツ(当時)の角館政英氏が照明設備設計を担当してくださいました。ミュージション志木は澤村昌彦氏がデザインしたものです。どちらも一度見たら忘れられないたたずまいで、地域景観のアクセント的な存在になっています。

 

ミュージションがなぜ、デザイン性を意識するのかといえば、マンションのデザインは住む人の感性に影響を与えると思うからです。プロであろうとアマチュアであろうと彼らは音楽家です。その音楽家としての感性を研ぎ澄ますためのデザインは、基本性能としてきちんと提供していきたいと考えています。

 

◆風化していく素材を使うことで「経年美化」を楽しむ

 

建築デザインで私が特に意識しているのは、時間が経っても古びないものであってほしいということです。中年にさしかかった元アイドルが輝いていたころのイメージを保とうとして、昔の衣装を着ていると痛々しさを感じてしまうように、古くなった建物を新しく見せようとすると、かえって古ぼけて見えます。

 

若作りが逆効果になるのは、人も建物も同じなのです。理想的な建築とは、時とともに自然に風化しながら、その時代その時代で、存在感を示していけるデザインを持つものだと私は考えています。

 

たとえば、静岡県伊東市にある川奈ホテルの床は、長年にわたり名門ゴルフコースを楽しんだ人たちがスパイクのまま歩いたせいで、少しずつ削れています。ゴルフに詳しい方なら誰もが知っているような世界中の名プレイヤーが歩いたかもしれない床のその歴史ともいえる傷を、あえて隠そうとしないところが川奈ホテルの存在感を示しているものだと思うのです。

 

川奈ホテルのように「時の思い出」を美しいと思える建築を目指すために、ミュージションではコンクリートの打ちっ放しや無垢の床など、古さが味になる素材を積極的に用いています。私はそれを「経年劣化」の反対語として、「経年美化」と呼んでいます。例えば、ミュージション志木で使われている無垢材の床が、時間が経つにつれて建材が変化していく様子を見るのは、なんともいえずいいものです。

 

ただし、ミュージションでは美しさを一番に優先しているわけではありません。何度もいいますが、それ以上に大切なのは、防音マンションとしての性能を向上させることなのです。間違ってもそこをはき違え、建築家のエゴに振り回されてはいけないと思っています。

 

大きな声ではいえませんが、建築家の中には入居者やオーナーの声を無視して自分の思うままの建物を作り、きれいな写真を撮って専門の雑誌に掲載されればおしまい、というタイプの人も少なくないのです。しかし、バブル期のデザイナーズマンションではないのですから、デザインだけを優先して機能や住み心地が劣ることは誰も望んでいません。よいデザインはすばらしいものですが、あくまでもミュージションなのですから、優先順位を間違えてはいけません。

 

デメリットなはずの「周囲の騒音」がメリットに

◆通常のマンションに不向きな立地を活用する

 

大通り沿いで車の音が聞こえる、北向きで日当たりが悪いなど、通常の賃貸マンションなら賃料の低下を避けられないような場所でも、ミュージションなら不利を被ることなく、マンション経営をすることが可能です。その証拠に、ミュージション野方では目の前を幹線道路が走っていますし、ミュージション登戸は北西向きで日照を望めないにもかかわらず、賃料は周辺相場の1.3倍で、入居率も安定しています。

 

それは、ミュージションに住む人にとっては、日当たりや静けさよりも、思い切り音楽を楽しめる、まさに音楽漬けの生活をしたいという欲求のほうが上だからです。音楽への満足度を高めることができれば、自分自身の優先事項が何かを知っている彼らは、ミュージションの価値を必ず認めてくれます。また、ミュージションでは「暗騒音」という音を利用して、音の伝わりを感じにくくさせているため、周囲の音は、デメリットどころかむしろメリットになり得ます。

 

説明しますと、ミュージションは音を消すための方法として、音を遮るための工法に加えて、室内にわずかな暗騒音を取り入れることで人が気にならないレベルにまで隣室などからの音を低減するという方法を採用しています。これを「マスキング効果」と呼びます。このため、窓の外には暗騒音と呼ばれる音が必要になります。

 

暗騒音とは、車の走る音や人の話し声などが混ざり合ってできる音などです。この音が戸外にあると、ミュージションの室内から出た音を自然にかき消して、感じさせなくしてくれるので、隣室や上下階への音の回り込みも低減できるのです。

 

 

 

鈴木 雄二

株式会社リブラン 代表取締役

 

株式会社リブラン 代表取締役

1967年、東京生まれ。株式会社大京にて分譲マンション事業用地の仕入を担当。その後、1992年、株式会社リブランへ入社し、2002年、同社代表取締役に就任する。マーケットシェアを奪い合う分譲マンション業界で、同業他社とは同じ土俵で勝負しない経営スタイルを堅持。24時間、音楽漬けを可能とするマンション「ミュージション」の分譲、賃貸事業を行い、新たなマーケットの創造を行う。

著者紹介

連載24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」で実現する満室経営術

本連載は、2018年12月12日刊行の書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

鈴木 雄二

幻冬舎メディアコンサルティング

不利な立地も関係なし、しかも相場より3割高い賃料で長く満室経営を実現する。 その秘密は音楽にあった。 人口減少、供給過剰の賃貸マーケットで勝ち続ける新常識を教えます。 新しさにしか建物の価値を見出せない市場を…