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築年数が経過しても家賃が落ちにくいという「強み」
◆「本物の価値」は時間が経っても衰えない
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賃貸マンションには一度完成させた以上、30～40年にわたって、しっかりと稼いでもらう必要があります。しかし、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』で述べたように、普通のマンションでは、これが難しくなっていきます。
ところが、ミュージション川越は築12年目を迎えても高い入居率を保っています。そんな状況を知る人が、「付加価値の高い防音マンションですね」とミュージションを評価してくれることがありますが、私はあまりうれしくありません。なぜなら、ミュージションは「付加価値」ではなく、本物の「価値」を持つマンションだからです。付加価値と価値には次のような違いがあります。
「付加価値」＝あとからでもつけ足せるもの
「価値」＝あとになってつけ足そうとしても無理なもの
あとからつけ足せるものは、他の人も簡単に真似できるため、すぐに陳腐化してしまいます。インターネット常時接続無料、温水洗浄便座、浴室テレビ……、これらは価値ではなく、付加価値です。その証拠に、両方とも差別化できたのは最初だけで、今ではその分を家賃に上乗せできるほどの魅力は失われています。これに対し、ミュージションが持つ遮音性能や、グランドピアノを置いて生活することを前提として設計された建築構造は、あとからつけ足せるものではありません。
ここに、収益マンションとしての強みがあります。その強みとは、同じような物件が一気に供給されにくく、築年数が経過しても家賃が落ちにくいということです。
下記図表は、リクルートの賃貸情報誌『SUUMO』に登録された物件の築年数ごとの平均賃料と、ミュージションの賃料の推移を示したものです。一般的な賃貸マンションの賃料は新築時が最も高く、古くなるほど下がることがお分かりいただけるでしょう。
出所：リクルートSUUMOネット・SUUMOマガジン新規登録データ（集計期間：2010年7月1日～31日）
一方、ミュージション川越の賃料は新築時と変わりません。9年目のミュージション志木も同様。これは、現在の賃貸マンション市場では極めてまれなことです。
●建物にも賞味期限がある
投資家の多くが、利回りを考えるとき、新築の年に得られる家賃を基準にします。しかし、1年目に利回り10％だったマンションが、その後も長期にわたり同じ利回りを確保できる可能性は、万に一つといったレベルでしょう。
私は、新築信仰の強い日本の建物には〝賞味期限〟があると考えています。建物の賞味期限というと、投資家は耐用年数を基準にしますが、実際は法律や建物の強度によって決まるものではありません。建物の賞味期限を決めるのは、マーケットです。ギリギリまで賃料を下げても入居者がいなくなったとき、それが「建物の賞味期限が切れた」瞬間なのです。
この賞味期限という概念を覆す方策の一つとして、ミュージションがあります。はやりすたりのある付加価値ではなく「ここにしかない価値」を与え続けることができれば、いつの時代にも住みたい人は現れるのです。
過去の失敗から学び、進化し続ける「ミュージション」
◆入居者の声が築き上げた理想のミュージション
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現在のミュージションは、過去の成功・失敗から得た教訓と、入居者の皆さんの声を活かして作られたものです。
ミュージションの歴史が始まったのは1987年、ミュージション成増からでした。ミュージション成増は、総戸数29戸のワンルームマンションの地下に、5戸のスタジオを設けるという当時としては斬新なものでしたが、前代未聞の挑戦だったため、2つの失敗を犯してしまいました。
①防音に関する技術的な失敗
地面に接する半地下にスタジオを作ることで振動を吸収するはずだったが、配管などを通じて上の階に音が伝わってしまった。
②マーケティング戦略の失敗
賃料相場の見当がつかず、相場並みの価格で入居者を募集したところ、ロック好きの苦学生という入居者が増え、管理に苦労しただけでなく、投資としても満足のいく結果が得られなかった。
この中でもスタジオからの音漏れは、大きなダメージでした。その後、さまざまな対策を講じても音漏れが解消されることはなく、地下スタジオは結局、倉庫に転用しました。現在、ミュージション成増はスタジオ併設マンションではなく、一般的な賃貸マンションとして利用されています。しかし、この悔しい失敗は貴重な経験となりました。
●余分な設備が投資効率を下げる
ミュージション成増の失敗を教訓に、次のミュージション川越を作る際には細心の注意を払いました。まず考えたのは、ミュージション成増ではなぜ、地下スタジオを設けたにもかかわらず、家賃がアップできなかったのか？ということです。
そしてたどりついた答えは、音楽を楽しめるマンションと謳いながら、楽器を弾ける場所を地下スタジオに限定したこと、つまり、マンション全体を遮音にするというチャレンジから逃げたことがよくなかったのではないかということでした。
そこで、ミュージション川越は、すべての部屋で楽器が弾けるマンション、それも単なる「楽器可マンション」ではなく、「好きなだけ音楽を楽しめるマンション」を目指すことにしました。収益面については、バンドマンが対象だったミュージション成増からターゲットを変更し、クラシック系の音楽家やサラリーマンの音楽愛好家など、ある程度の家賃を払える人に選ばれるマンションを作ることで、利回りのアップを目指しました。
これらの軸に基づき、ミュージション川越は、2000年に無事に完成しました。結果はといえば、室内で楽器が演奏できる高い防音レベルが実現し、賃料もアップしたという面では成功だったのですが、投資効率は上がりませんでした。その理由は、上がった賃料以上に工事にコストをかけてしまったからです。
実は、ミュージション川越では、居住スペースに大きなゆとりのあるスタジオタイプを加えたり、共用廊下に大きな吹き抜け空間を作ったりと、今思えば「音楽に関係のない過剰な建築的コスト」をかけ過ぎたところがありました。
その経験を活かして、次のミュージション志木では、音楽に関係ない部分の過剰な空間や設備は削ったものの、こちらもメゾネットタイプの部屋を作ったり、バスルームをガラス張りにしたりと、私なりに工夫を凝らした部屋ほど㎡賃料効率がダウンし全体の足を引っ張るという、苦い結果となりました。
入居者の反応は正直です。オシャレだと思ったガラス張りのバスとトイレは女性入居者には不評でしたし、賃料アップにつながると考えていたロフトも、住んでいる人に聞くと使われていないということがありました。反対に、入居者から届く声は、「音楽CDを制作する機械をつなぐための200ボルトの電源を使えるコンセントを設置したい」など、音楽に直結したものばかりでした。
つまり、ミュージションの入居者は、音楽以外の余分な設備には価値を感じないのです。ミュージション登戸とミュージション野方は、この入居者の声を活かし、音楽に特化したシンプルな1Kタイプで構成してあります。
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鈴木 雄二
株式会社リブラン代表取締役
