24時間楽器演奏可能マンション…その驚きの遮音性能とは?

音楽を愛する人たちのために作られた、24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」は、相場より3割高い賃料でありながら、高い稼働率を保ち続けています。本連載では、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』より一部を抜粋し、賃貸経営を成功に導く満室経営術について解説します。本記事では、ミュージションの遮音性能について見ていきます。

「楽器可マンション」と「ミュージション」の違い

◆「起きてすぐに楽器を演奏したい」という要望に応えた初めての賃貸マンション

 

ミュージションでは、夜中でも誰にも気兼ねすることなく楽器を演奏することができます。例えば、ベッドの中でメロディーが浮かんだら、すぐに飛び起きて思い切り奏でられる。そんな賃貸マンションは、日本ではほかに例がないでしょう。

 

私がミュージションを作るときに最も気を配ったのは、部屋にいるとき誰にも制限されずに、思い切り音楽を楽しめるようにしてあげたいということです。なぜなら、それが演奏家の素直な欲求だと考えたからです。音楽に限らず、誰にでも、こだわっている軸というものがあります。

 

「サーフボ-ドを持って走って30秒で海に入れるところに住みたい!」そんな思いを持つサーファーは、通勤がつらくても海の近くの部屋を借りるべきでしょう。仕事は必要最低限にして、ご飯も毎日お茶漬けでいい。でも、玄関の脇にボードを立てかけて、いい波が来たらバーッと走り出したくなるほどサーフィンが好きだ。そんな生き方を私はすてきだと思います。

 

同じように、音楽を愛する人というのは、音楽が生きることに深く食い込んでいます。彼らは音楽という本能を解放する場所を求めていますし、そのためならお金や労力を惜しみません。そのニーズを汲み取ることが、私の考える商品企画です。

 

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24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」の知られざる魅力

 

以前、建物内にゴルフ練習場の機械を置いた「ゴルファー向け住宅」というマンション企画がありました。私は、そこまで多くの人がゴルフに熱中するかは別として、ゴルフをやりたい人を対象にするなら、部屋の中に設備を設けなければ意味はないのでは?と感じました。いくら同じマンションにあるといっても、部屋からその練習場に行くためには、それなりの準備が必要です。それは「便利」ではありますが、「本能を解放する」というレベルではないと思います。精神的な価値を与えられなければ、家賃を上乗せすることも難しいでしょう。

 

「今すぐにやりたいことができる」という領域まで商品企画を到達させなければ、入居者のニーズに応えた本当の価値が見いだせないと私は考えます。それが、部屋の中でなければならない理由です。

 

◆他の楽器可マンションが克服できなかった「時間」と「音量」の壁

 

ここまで読んで、「でも、『楽器可マンション』って前からありますよ」と思った方がいるかもしれません。

 

しかし、その内実は千差万別です。楽器可マンションといっても、建物の構造は通常のマンションと同じで演奏可能な時間だけをルール化し、「うるさいけれどお互いに我慢しましょう」という程度のものや、コンクリートの厚さは普通より厚くしているけど音漏れがはっきり認識できてしまうマンションも、少なからず存在します。

 

想像してみてください。もし、あなたが音楽が大好きで、あるいは音楽を職業とし、常に美しい音色に包まれて暮らしたいと思っているのに、繰り返し同じところでつっかかるような稚拙な演奏が隣から聞こえてくるとしたら、我慢できるでしょうか?

 

楽器可マンションは、住人全員が音に触れる生活をしています。防音レベルの低い建物では、両隣と上下、そして外から、雑多な音が漏れてきます。いくら楽器を演奏することが認められているとはいえ、これが音楽をするための環境とは、とうてい思えません。その人の音楽が趣味レベルでなく、本気でピアニストを目指しているような人なら、その環境は苦痛以外のなにものでもないでしょう。

 

なぜそんな中途半端な楽器可マンションが多いのかというと、そのマンションにかかわる人たちが、音楽家を応援したいという考えからではなく、「家賃を少し余分にもらえるなら、楽器を弾かせてあげてもいいですよ」「空室が埋まらないから楽器可にでもしようか」といった程度の意識で企画・運営しているからです。

 

これに対して、ミュージションは、「思う存分音楽を楽しむ」ことを目的に作られています。

 

●楽器を弾くことを「許されている」マンション

●思う存分演奏することを「推奨している」マンション

 

同じように思われる方もいるかもしれませんが、両者は音楽を愛する人にとっては、天と地ほど離れているまったくの別ものなのです。

時間とコストをかけて確率させた「D-65」の遮音性能

◆「苦情」のストレスから解放される住空間

 

少し専門的な話になりますが、現在ミュージションは、D-65というレベルの遮音性能を目指しています。遮音性能とは、隣室から室内へ侵入する音、漏れる音をどれくらい遮ることができるかということです。

 

遮音性能がD-65というのは、例えば、ピアノの平均音圧レベル95dBが、隣室で30dB(深夜の住宅地)程度になるということで、楽器の演奏やスピ-カ-の音はもちろん、一般的な生活騒音も「うるさい」とは感じられなくなります。だから、安心してレッスンや音楽鑑賞に集中できるのです(*2018年現在、ミュージションシリーズ最高遮音性能値はD-85を達成してます)。

 

つまり、ミュージションに住めば、楽器を弾いていて、隣の人から壁をドンドンと叩かれるようなイヤな気持ちを味わわなくて済むということです。

 

出所:『建築物の遮音性能基準と設計指針』(日本建築学会、技報堂出版)
[図表]空間音圧レベル(D値)と生活実感との関係
出所:『建築物の遮音性能基準と設計指針』(日本建築学会、技報堂出版)より一部抜粋

 

 

ミュージションに越してくる方の中には、「前に住んでいたマンションで音に関する苦情を受けたことがある」という方が多くいます。実際に苦情を受けるとまではいかなくても、「苦情をいわれたらどうしよう」とビクビクしながら演奏していて心が休まることがなかった、という方も少なくありません。これではいい演奏ができるわけがないでしょう。

 

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私にはバイオリンが趣味の知人がいるのですが、以前、彼女がマンションでバイオリンを練習していたら、隣の人が怒鳴りこんできて、ものすごいショックを受けたという話を聞いたことがあります。

 

彼女の住んでいたマンションはがっちりした分譲マンションです。彼女はそのマンションの窓、カーテン、ドアを全部閉めて、隣に住んでいる人がいない端の部屋に移動し、夕方、バイオリンを弾いていたのだそうです。

 

一般的に、分譲マンションの遮音性能は、D–40~45程度ですから、通常90~95dBレベルのバイオリンの音は、うっすらと外に聞こえていたかもしれません。怒鳴りこんできた相手は、その音に腹を立てて、彼女が泣くまで責め続けたのです。

 

時間帯も夜ではなく夕方ですし、個人的には腑に落ちない話だと思いますが、何を不快に感じるかは人それぞれですので、集合住宅では他人が多く集まって暮らす以上、そういうリスクもあることは想定しておかなければならないでしょう。

 

◆リスクなきチャレンジはない

 

D-65の遮音性能を目指すことは、かなりリスクのあるチャレンジでした。なぜなら、音は目に見えないので、どこからか音が漏れていても、原因が完璧には追求できないからです。もし、予定どおりに遮音できず、軀体(くたい)となるコンクリ-トに問題があるとなれば、もう一回壊して作り直す羽目になるかもしれないのです。逆をいえば、そのリスクが怖いから、誰もここまでのレベルの防音マンションを作らなかったのでしょう。

 

正直、この技術を確立するためには、相当な時間とコストがかかりました。しかし、ミュージションの入居者たちが、「自分の大好きな音楽を奏でることで、誰かに迷惑をかけてしまう」「ヘッドフォンをつけなければ安心して練習できない」という悲しい思いをしなくて済むと考えれば、そのかいはあったと考えています。

 

 

鈴木 雄二

株式会社リブラン代表取締役

 

株式会社リブラン 代表取締役

1967年、東京生まれ。株式会社大京にて分譲マンション事業用地の仕入を担当。その後、1992年、株式会社リブランへ入社し、2002年、同社代表取締役に就任する。マーケットシェアを奪い合う分譲マンション業界で、同業他社とは同じ土俵で勝負しない経営スタイルを堅持。24時間、音楽漬けを可能とするマンション「ミュージション」の分譲、賃貸事業を行い、新たなマーケットの創造を行う。

著者紹介

連載24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」で実現する満室経営術

本連載は、2018年12月12日刊行の書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

鈴木 雄二

幻冬舎メディアコンサルティング

不利な立地も関係なし、しかも相場より3割高い賃料で長く満室経営を実現する。 その秘密は音楽にあった。 人口減少、供給過剰の賃貸マーケットで勝ち続ける新常識を教えます。 新しさにしか建物の価値を見出せない市場を…