1031エクスチェンジとは

1031エクスチェンジとは、通称「テンサーティーワン」と呼ばれている、アメリカの税制度の一つです。正式な名称は「1031 Tax Deferred Exchanges」といいます。この制度は、不動産の所有者が物件を売却し、その売却益を「同種の」不動産に投資すると、キャピタルゲイン税を繰り延べすることができるというものです。

キャピタルゲイン税とは、保有する資産を売却して得た売買差益に課される税をいいます。ただし、売却する物件は住居用ではなく投資物件であることが、制度を利用するためのルールです。また、45日以内に次の購入物件を選定し、その後135日（トータル180日）以内に購入取引を完了しなければならないということも決まりとなっています。新たに購入する物件は売却する物件の売値と同程度か、それ以上の値段であることも制度利用の条件です。

1031エクスチェンジの活用シーンとは

1031エクスチェンジは、利用する際に手続きに手間がかかる制度です。しかし、キャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにしたい場合だけではなく、さまざまなシーンで活用することができます。たとえば、レバレッジ運用をしたいときです。また、高額な不動産や物件に買い替えるときも利用を検討すべきシーンです。高額な物件への買い替えの際に複数の不動産をまとめて売却する場合も同様となります。

ほかにも、投資物件の場所を別の地域に移動するケース、投資場所の将来の発展の度合いや見込める収入に差があるときもメリットが期待できます。さらに、アパートや商業物件、小売店舗など、投資不動産の種類を変更する場合も検討すべきタイミングと言えるでしょう。

これらのシーンで1031エクスチェンジを利用し売却益の納税を先送りすると、投資する元本を最大限に活用することが可能となります。物件を売却して得た資金で別の物件を購入しようとした時、税金を支払うと購入するための資金が減ってしまうからです。しかし、1031エクスチェンジ制度を活用することで、先延ばしにした税金の分だけ高額な不動産を購入することができるようになります。そして、それとともに大きな利益にも期待が持てるようになるのです。

買い替えの対象となる不動産エクスチェンジとは

1031エクスチェンジは、「同種の」不動産に投資することが利用の条件です。「同種の」とは同じ特性を持っている不動産などを示します。ただし、一般的にはビジネスで収益をあげることを目的とした不動産か、投資のための不動産で、米国内または米国領土内で買い替ええる場合であれば適用されます。

具体的には、オフィスビルからホテル、飛行機から飛行機などが挙げられます。また、アパートから農地、未開発の土地から小売店舗、宅地から商業ビルといった土地と他の不動産を買い替えるときなどでも制度の利用は可能です。