建築家が語る「収益を生む賃貸併用住宅」のプランニング術 設計・中尾英己建築設計事務所

近年、土地活用や資産形成の手段として注目を集めている「賃貸併用住宅」。本連載では、建築家を含む専門家や実際のオーナーにお話を伺い、その魅力や活用時の留意点などを探っていく。第5回目は、建築家の中尾英己氏(有限会社中尾英己建築設計事務所)と、山本健太郎氏(有限会社Kaデザイン)のお二人に、収益を生むための賃貸併用住宅のプランニングなどについてお話を伺った。

土地から仕込んで建てる場合には十分な見極めを

――賃貸併用住宅の建築には大別して、①新たに土地を購入して建てるケース、②いま住んでいる住居の建て替えや、相続で譲り受けた土地になど、すでに所有している土地に建てるケース、の2通りがあると思います。これはどちらのケースが多い傾向にありますか?

 

中尾 いまは親御さん名義になっている土地に、将来の相続を見据えて賃貸併用住宅を建てるというケースが多いです。オーナー居住部分を、親御さんの存命中はお子さんが借りて、家賃を払って住んでいるというケースもありますね。

 

山本 新規に土地から購入というケースは少ないです。収益をメインに据えた場合、利回りが厳しいケースが多いですね。どうしても自宅がある分だけ利回りが下がるので、難しくなります。収益メインでお考えなら、ぼくの場合、最低でも表面利回りで7~8%、実質で5%以上が見込めないと、お薦めしません。

 

建築家・中尾英己 氏
建築家・中尾英己 氏

中尾 たとえば、エリアはまあまあいいけど、変形敷地などの悪条件があるので不動産業者が計画をするにはちょっと消極的になるような土地があります。そんな土地が周辺相場より1割程度安く買えるなら、共同住宅ではなくて、いわゆる長屋形式の賃貸併用住宅を建てるという手はあります。

 

また、そこまでシビアに収益性を考えず、単に木造の戸建住宅に1~2住戸賃貸住宅を作ってローン返済の足しにしたい、あるいは老後資金の足しにしたいという場合なら、新規の土地購入でもいいと思います。目的によって考え方が変わります。

 

山本 土地から購入する場合、やはり立地エリアが一番のポイントになります。もちろん、不利な立地エリアでも、企画面のアイディアや建物の設計でカバーできる部分はありますが、新規で買うのに、わざわざ不利なエリアの土地を選ぶことはお薦めできません。

 

一方で、高い収益が見込めるエリアは、当然地価が高くなり、資産をある程度お持ちか、いわゆる高属性で、融資が下りやすい方でないと購入は厳しい。そのため、土地から仕込んで賃貸併用住宅を建てるというのは、最初の計画から慎重に見極める必要があると考えています。

 

税制などもすべて勘案した最適なプランニングとは?

――住宅の建て替え、あるいは相続で、すでにお持ちの土地に建てるケースの場合は、いかがでしょうか?

 

中尾 まずその立地エリアの需要動向、賃料相場、ターゲットなどの市場調査をして、収支シミュレーション案を出します。その段階から関わるのが、当社の仕事の仕方です。

 

山本 そうですね。いきなり図面を描くわけではなく、まずエクセルでシミュレーション表を作ることから始まります。自分で現地に赴き、資料に当たったり、付き合いのある専門家のネットワークもありますから、調べてもらうこともあります。

 

中尾 調査データを基にして、ターゲットを設定し、そこにあわせて、たとえば30平米の部屋を8戸計画するのがいいか、それとも40平米の部屋を6戸計画するのがいいのか、などと考えます。それにより、建物の構造、光の採り方、税法上のことなど、たくさんの要素が変わってきます。

 

そういう段階を踏みながら、最終的なプランができあがっていきます。それらそれぞれの段階について、オーナー様にご説明して納得いただきながら進めていくのがポイントです。市場調査など曖昧にして、いきなり図面や模型を作って「かっこいいでしょう」と提案するのでは、プロジェクトとして良いものにはなりません。

 

建築家・山本健太郎
建築家・山本健太郎 氏

山本 部屋割りにしても、一部のメーカーでは、できるだけ細かく割ったワンルームにして、見た目の利回りを上げようとします。新築のときだけはそれでもいいかもしれませんが、すぐに需要が少なくなるのは目に見えています。その典型的な例が、最近事件になった某シェアハウスですよね。

 

私たちが作る建物は、そういうものとはまったく別のものだと考えて下さい。また、一定以上の広さがある部屋にすると、不動産取得税の特例が使えて、初期費用を大きく下げることもできるのですが、そういった税制なども全部勘案しながら最適なプランニングをご提案します。

 

中尾 実は、建築家の中には、デザインの作家性には優れていても、収支計算や税制にはあまりくわしくない方もいます。普通の戸建住宅を建てるなら、そういう方にお願いしても問題ないでしょう。しかし賃貸併用住宅など収益物件を建てるなら、それなりに経験があり、収益面や税制のアドバイスもできる建築家をパートナーに選ぶことが、大切なのではないかと思います。

 

有限会社中尾英己建築設計事務所・代表取締役 一級建築士、東京都応急危険度判定員
既存住宅状況検査技術者

1967年 東京都生まれ。
1991年 東京理科大学理工学部建築学科卒業
    東京理科大学理工学部建築学科卒業設計最優秀賞 受賞
1993年 東京理科大学大学院理工学研究科建築計画学専攻修士課程修了
1993~1999年 FPA inc. 一級建築士事務所 最終役職 取締役設計室室長
1999年 一級建築士事務所 中尾英己建築設計事務所 設立、同年法人化
2014年 茨城大学工学部非常勤講師
様々な用途の建物を手がけるが、『シンプルにつくりこむ』をポリシーに
設計活動を行っている。賃貸併用住宅は東京を中心に数々手がける。

著者紹介

有限会社Kaデザイン 代表取締役・一級建築士・インテリアコーディネーター

1966年宮城県生まれ。1986年国立宮城工業高等専門学校建築学科卒業。株式会社三菱製紙工務部、株式会社浅沼組東京本店設計部を経て、1996年ケンタロー・アーキテクツ設立。Kaテレデザインとして法人化した後、2005年Kaデザインへ名称変更。2001年国際家具コンペティションin大川入賞。建築の設計は、クライアントの方とのコラボレーションとして一緒に作り上げるという気持ちを大切にしている。

著者紹介

連載建築家が教える「賃貸併用住宅」の賢い建て方・使い方

取材・文/椎原芳貴 撮影/海保竜平 ※本インタビューは、2018年6月7日に収録したものです。