賃貸併用住宅の入居率を上げる「管理」「運営」の秘訣とは? 賃貸併用住宅例(神奈川県藤沢市・タツミプラニング施工)

近年、土地活用や資産形成の手段として注目を集めている「賃貸併用住宅」。本連載では、建築家を含む専門家にお話を伺い、その魅力や活用時の留意点などを探っていく。第2回目は、賃貸併用住宅の管理や運営面での留意点などについて、神奈川の注文住宅建築の大手タツミプランニングと不動産管理大手のポートホームズ、日本最大級の建築家ネットワークを持つアーキテクツ・スタジオ・ジャパン(ASJ)のそれぞれの担当者にお話を伺った。

賃貸併用住宅は「女性の入居者」に好まれやすい!?

――賃貸併用住宅イメージした時に、多くの方が気になるのが、オーナーと入居者との間のプライバシーの問題だと思いますが、それはどのように配慮されているのでしょうか。

 

株式会社タツミプランニング営業本部 ハウスラボ事業部藤郷紳也
株式会社タツミプランニング
営業本部 ハウスラボ事業部 次長
藤郷紳也 氏

藤郷 土地の広さにもよりますが、現在では「縦割り」、つまりオーナー様の自宅部分と、賃貸部分を横に並べて建てる方法が主流です。階層別に分ける「横割り」だと、どうしても足音が響くなどの音の問題が生じやすいのに比べて、縦割りの場合は比較的それを回避できます。玄関はもちろん別にして、動線も配慮し、なるべくオーナー様と入居者様が顔を合わせなくて住むような設計にします。

 

森田 土地の広さの関係などから、どうしても階層別の横割りにしなければならない場合もあります。たとえば2階にオーナー様が住み、1階を貸す場合、2階でリビングになる箇所は、1階の寝室にはしない、なるべく廊下や玄関などにあたるようにするといった、間取り設計上の工夫を凝らします。これである程度、音のトラブルなどを予防することもできます。

 

――逆に入居者さんの方から見て、こういう賃貸併用住宅なら入りやすい、定着率がいいという傾向はありますか?

 

平林 音の問題というのは、人によって感じ方が違います。設計段階からなるべく配慮していただき、多少コストアップになったとしても、防音性の高い作りにしておくことは、「入居者さんの定着率を高める=空室リスクを減らす」ためにも重要です。また、長期間運営していく中で、水回りはどうしてもトラブルが多くなる部分です。そこで、水回りの部材などにはなるべくコストを掛けておき、また、メンテナンス性を考慮した設計にしておくと、長期的に見て管理コストを低く抑えることにつながります。

 

株式会社ポートホームズ執行役員開発事業部部長坂原智之 氏
株式会社ポートホームズ
執行役員 開発事業部 部長
坂原智之 氏

坂原 水回りというと、キッチンやバスルーム、洗面などですが、現在はこういったところに「女性目線」での設計、デザイン、施工を採り入れることもポイントです。ただ、入居募集の広告に「女性限定」とうたうことには一長一短があり、必ずしもお薦めしません。いまは賃貸情報サイトにたくさんの写真や360度写真、動画などが掲載されますので、女性目線のデザインで作られた部屋なら、女性限定とあえてうたわなくても、自然と女性からの問い合わせが多くなります。いまの若い男性は、料理が得意だったり、身だしなみに気を使ったりする方も多いので、そういう部屋は結果的に男性にも人気が出ます。

 

平林 実際、賃貸併用住宅ということでもっとも引き合いがあるのは、地方出身の女子学生や、その親御さんからです。若い女性が1人暮らしをするとき、どこのだれかわからない人が隣に住んでいるマンションに比べて、大家さん一家が同じ建物に住んでいることは、普段は特に交流などがないとしても、安心感が違うでしょう。

 

坂原 逆に、ご家族に娘さんがいらっしゃるオーナーさんの場合などは、女性の入居者さんを希望されることがよくあります。その意味で、お互いのニーズが合うことが多いですね。

 

”入って欲しい”入居者のイメージを描いて設計

――賃貸併用住宅ならではの、管理上の難しさや問題などはあるものですか?

 

アーキテクツ・スタジオ・ジャパン株式会社プロデュース事業本部クライアント・パートナー森田祐輔 氏
アーキテクツ・スタジオ・ジャパン株式会社 プロデュース事業本部
クライアント・パートナー
森田祐輔 氏

森田 管理については、基本的に管理会社に任せるのがおすすめです。というのも、ご近所の住民からのクレームなどがある場合は、どうしても大家さんのところに直接来るからです。たとえば、賃貸入居者のゴミの出し方がちょっと悪かったような場合、町内会の集まりなどで近所の人に「お宅の入居者さんのゴミ出しなんだけど…」という風に、文句を言われてしまうことがあります。

 

そういうときに、今度は入居者さんに言わなければならないのですが、それを全部自分でやろうとすると、かなり大変です。そこでなるべくなら自主管理はせず、管理会社に間に入ってもらうほうが、ストレスの少ないスムーズな運営が可能になるでしょう。

 

平林 今のお話にもあったように、一般的には、オーナー様と入居者さんが、なるべく直接の接点を持たないで済ませられるようにすることが、管理のコツだと思います。ただ、それはどんな人が入居者でも関係ない、ということとはちょっと違います。やはり、賃貸併用住宅を建てる際には、オーナー様のほうで「こういう方に入居してほしい」という思いを明確に持たれるほうがよいでしょう。

 

株式会社ポートホームズ専務取締役平林智久 氏
株式会社ポートホームズ
取締役 営業本部長
平林知久 氏

一例ですが、愛犬家のオーナー様で「ペット可」物件ならぬ「ペットを飼っている人限定」という物件を作られた方がいました。そういう趣味というかライフスタイルの波長が合う人に入居していただければ、当然ながら日常的なコミュニケーションも生まれ、定着率はとても良くなり、空室の心配が減ります。

 

実際には、そこまで明確な特徴を出せるケースばかりではないと思いますが、少なくとも自分が入って欲しい入居者さんのイメージは描いておいたほうがいいですね。そういう人なら、もし多少トラブルがあってもあまり気にならなくなり、オーナー様と入居者様がお互いにハッピーな暮らしができるのではないでしょうか。ひとつ屋根の下で暮らす賃貸併用住宅だからこそ、「思い」の部分を明確になさることが、成功のコツだと思います。

 

株式会社ポートホームズ 取締役・営業本部長

平成8年10月株式会社ポートホームズ入社。平成15年4月、同社営業部部長兼武蔵小杉店店長就任。平成20年3月、自身でアパート経営始める。平成22年4月同社取締役営業本部長就任。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー、定借プランナー。

著者紹介

株式会社ポートホームズ 執行役員・営業部長

平成10年10月株式会社ポートホームズ入社営業部 賃貸仲介、管理業。平成20年4月同社営業部次長就任。平成27年4月同社執行役員営業部長就任。

著者紹介

アーキテクツ・スタジオ・ジャパン株式会社(ASJ) 営業本部 特販営業部

1973年生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーに勤務し土地有効活用の提案営業に取組む。2017年より、ASJにて収益物件のプロジェクトを立ち上げ、事業の企画から建築家・建設会社のコーディネートを行っている。

著者紹介

株式会社タツミプランニング 営業本部ハウスラボ事業部次長
一級建築士
一級施工管理技士
一級土木施工管理技士

1978年生まれ。大手ハウスメーカーにて12年勤務の後、株式会社タツミプランニングへ入社。同社は創業以来『誰からも愛されるロングセラー企業』を目指し常にチャレンジと進化を続け、自社の設計による注文住宅だけでなく「建築家との家づくり」も多く手がけるなど、提案から引渡しまで"ファーストクラスのおもてなし"を心掛けている。
株式会社タツミプランニング http://www.tatsumi-planning.co.jp/

著者紹介

連載建築家が教える「賃貸併用住宅」の賢い建て方・使い方

取材・文/椎原芳貴 撮影/永井浩 ※本インタビューは、2018年5月18日に収録したものです。

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