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一つひとつの土地には特有の個性がある
――建築家の方々は、現在の収益物件市場をどのように捉えていらっしゃいますか。
岡田 どうしても個性のない、同じような集合住宅が多くなっていますよね。大手ハウスメーカーが効率を追求するあまり、スピーディに完成させるフローを確立させてしまった結果でしょう。
土橋 法規制も厳しくなり、その傾向は、さらに強まっていくのでしょう。その一方、空室率の問題がニュースでも取りざたされていますから、建主さんも“他と同じではダメ”と感じ始めていますね。
矢作 結局、規格商品になっているのですよ。それを、土地に当てはめて微調整をしているだけ。ところが土地には景観や風の流れなど、特有の個性があります。それを一切無視して商品を並べているだけでは、新築の時には入居者が入りますが、やがてもっと安い物件や新しい物件に移っていってしまう。必要なのは、もっと寿命の長い収益物件です。
平野 僕は、消極的な賃貸から積極的な賃貸へと移行していると感じています。賃貸がマイホームを建てるまでの“仮の住まい”ではなくなっている。だから質の高いものを提供する必要が出てきて、建築家の市場に賃貸物件というカテゴリが生まれ、急速に拡大してきた感覚はあります。
山本 そうですね。クライアントであるオーナーさんが長期に渡って建物を維持し、利益を出していくことを最大の目標にしていますから、そのために、入居者がハッピーでなくてはならない。ますます質の高い物件を提供する必要性が生じているのです。
土地を読み込み、その場所に相応しいものをつくる
――建築家の方々がデザインする収益物件の強みは、どのようなものなのでしょう。
岡田 やはり、その土地のポテンシャルを的確に捉え、建築によって、それを最大限に引き出すことができるという点にあると思います。例えば住居地域の場合、建ぺい率がマックス60％だとすると、残り40％の空地をどう活かすか。どのように建築物と結びつけるかなど考えるのが、ハウスメーカーとの大きな違いだと思いますよ。
土橋 最終クライアントの顔が見えていない物件は、数年で飽きられてしまいます。長く愛される建物にはなりえないということは、建て主さんも気づき始めていますよね。売り手側の論理で考えてはいけないと。
岡田 だからといって意図的に個性的な建築を作るのではなくて、その土地を読み込めば、必ず他とは違ったその場所に相応しいものができあがる。それが個性になっていきますよね。例えば、一般的には南側にリビングを設けますが、そこが高速道路に面していて、北側に公園があったりとしたら、僕らはどのように北側を活かすかを考える。画一的な南側崇拝ではない。その土地にとって一番良い向きや風の流れに合わせて考えていきます。
矢作 設計する前に、僕はその街を歩いてみたり、地元のお婆さんの話に耳を傾けたりします。そして、この街には、どのような収益物件ができたら良いのだろうかというのを、ひたすらイメージしていくんですね。もちろん、そこでは何LDKの賃貸がもっとも需要があるという情報も必要ですが、やはり足で稼ぐ情報もかなり重要だと思います。
平野 矢作さんがおっしゃったように、街をぶらぶらしながら、そこにしかない土地の価値や魅力を見つけ出し、プロジェクトのテーマに据えます。それが見つかった時に、もう半分以上は仕事が見えてくる。そこにしかないものを作りたいというのが建築家の人に共通する意識だと思うし、物件の魅力の長期化につながると思うのですよね。
山本 魅力の持続性を高めるという意味では、友達を呼びやすい空間を用意することは重要ですね。最近、“家飲み”が流行っていますよね。お友達が遊びに来ると、それが物件の宣伝になるんですよ。下手をすれば、転勤になって引っ越す時に、直接、友人の中から次の入居人を連れてきてくれるケースもある。そういった良いサイクルが生まれてくると、絶対に家賃も下回ることなく、空室になることもありません。
