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利回りの平均はどれくらい？築浅・中古・エリア別で比較
ワンルームマンション投資を検討する際、一般的な利回りがどの程度かという平均値を把握しておくことは、物件選びの判断材料として非常に重要です。利回りは物件の築年数や立地エリアによって大きく変わるため、それぞれしっかり確認しておきましょう。
以下では、築浅・中古・エリア別に具体的な利回りの目安を解説します。
築浅ワンルームマンション（首都圏）の目安
首都圏での新築ワンルームマンションの表面利回りは、おおむね3％後半から4％前後が目安とされています。首都圏における区分マンションのうち、築10年未満の物件の表面利回り平均値は次のとおりです。
このように年々緩やかな低下傾向にあるのは、土地の取得費や建築コストの上昇を背景とした築浅マンションの価格上昇や、投資家の需要増加による影響が反映された結果と考えられます。
築浅物件は入居希望者からの人気が高く、投資初期段階では空室リスクが比較的低い反面、一般的に中古物件と比べて購入価格は高く、その分利回りが低くなりやすい傾向にあります。築浅であることのメリットを享受しつつ、利回りを重視した投資判断を下すために、立地や管理状況、家賃設定なども慎重に検討するようにしましょう。
中古ワンルームマンション（首都圏）の目安
中古ワンルームマンションの場合、築年数によって利回りは大きく異なります。首都圏の築20年未満の物件では、表面利回りが4％〜5％程度とされています。一方で、築20年以上の物件になると、6％〜8％程度の高利回りが期待できます。
首都圏における区分マンションのうち、築20年未満・築20年以上の物件の表面利回りは、次の表のとおりです。
中古物件は築浅物件と比べると購入価格が抑えられる分、表面利回りが高くなりやすいです。しかし、建物の劣化や修繕の発生、設備交換などに伴う費用が発生する可能性が高いため、表面利回りだけでなく、実質利回りや修繕履歴、管理状況なども確認しておくことが重要です。管理状況については、例えばマンションのエントランス部分や外壁の劣化状態、清潔感など、実際に現地で物件を見て気が付くことも多いので、購入を検討する場合には不動産売買契約締結前に自分自身の目で現地を見るようにしましょう。
エリア別の目安
ワンルームマンションの利回りは、エリアによって大きく差が出ます。
一般的には、東京都心部などの人口密集地では物件価格が高く、結果として表面利回りは低くなる傾向があります。しかし、都心部は空室率も低い傾向にあり、安定した賃貸需要が見込みやすいという利点があります。反対に、地方都市や郊外エリアでは都心部よりも物件価格が安く、賃貸中の物件であれば表面利回りが高めになっていることも珍しくありませんが、空室リスクや家賃下落リスクは一般的に都市部よりも高く、入居者が出て行ってしまった場合に次の入居者が決まらずに空室が続いたり、入居者が家賃設定を下げたりせざるを得なくなる場合もあります。
例えば、2024年時点のデータで築10年未満の区分マンションにおける表面利回りは、全国平均で4.30％、首都圏で4.01％、北海道で4.58％、東北で5.05％、東海で4.61％、関西で4.55％といった水準です。特に信州・北陸地域では6.11％と他地域より高めの利回りが見られます。
地域別の統計を見ると、利回りが高い地域ほど魅力的に感じますが、実際の投資判断においては、収益面からエリアごとの賃貸需要、費用面から個別物件ごとの運用コストや管理状況などを踏まえた総合的な判断が求められます。
ワンルーム以外のファミリー向け賃貸物件や、アパート経営などの利回りについては、別のコラムで詳しく解説しています。
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