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バルク売り物件のメリット
バルク売り物件には、主に以下のようなメリットがあります。
・高い利回りが期待できる
・値下げ交渉がしやすい
・分譲仕様の物件で人気がある
・柔軟な出口戦略を立てることができる
・マンションの運営方針をコントロールしやすくなる
高い利回りが期待できる
バルク売り物件では高い利回りが期待できます。複数の区分所有マンションをまとめて販売することで、個別に購入するよりも1室あたりの価格が安くなる傾向にあります。
例えば1戸3,000万円の物件を購入し、その利回りが5%だったとします（年間収益150万円）。 しかし、同じ条件の物件をバルク売りとして4戸まとめて8,000万円（1戸あたり2,000万円）で取得した場合、利回りは7.5%になります。
このように、バルク売り物件は割安な価格で取得することができ、通常の区分マンション投資では得られないような高利回りを期待することができます。
値下げ交渉がしやすい
バルク売り物件では基本的に売主が早く手放して資金を調達したいというケースが多いです。そのため、買主にとっては値下げ交渉がしやすいです。例えば、ディベロッパーが売れ残った物件を処分したい場合や、地主が相続や資産整理のためにまとめて売却をしたい場合などが考えられます。
このような状況下では、買主側が有利な立場で交渉を進められる可能性が高く、さらに割安な価格で物件を取得できるチャンスがあります。
分譲仕様の物件で人気がある
バルク売りの対象となるマンションは、入居希望者から人気を集めやすいです。多くの場合、バルク売り物件は自己居住用の分譲マンションとして建設された物件であり、賃貸用に建てられた物件と比べて、設備や内装の質が高い傾向にあります。
例えば、キッチンや浴室が充実していたり、内装材の質にこだわっていたりする特徴があります。そのため、同じ家賃水準であれば、分譲仕様の物件の方が賃貸市場で優位性を持ち、高い稼働率を維持しやすくなります。その結果、安定した賃貸収入を得られる可能性が高まります。
柔軟な出口戦略を立てることができる
バルク売り物件では、柔軟な出口戦略を立てることが可能です。例えば、物件を売却する際に、一室単位で居住用物件として売却することができたり、物件全体を一括で売却することができたりします。
このようにバルク売り物件を購入すると、その時々の経済状況や不動産市場の動向に応じて、最適な売却方法を選択することができます。一棟所有にはない柔軟性があり、投資戦略の幅を大きく広げることが可能です。
マンションの運営方針をコントロールしやすくなる
同一マンション内に複数戸の所有をすることで、管理組合での影響力が大きくなります。マンションでは共用部分の改装や大規模修繕の内容や時期、管理費の使途などの運営方針を管理組合によって決定します。通常の区分所有では、1戸あたり1票の議決権しかありませんが、バルク売り物件で複数戸を所有すれば、それだけ多くの議決権を持つことになります。
そのため、大規模修繕の時期や内容、管理費の使途など、マンション全体の運営方法に大きな影響力を持つことができます。所有戸数が全体の過半数を超えれば、実質的にマンション全体の経営権を握ることも可能です。このようにバルク売り物件には、管理組合の運営方針をコントロールしやすくなるというメリットがあります。
