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セットバックの注意点
ここでは、セットバックに関する注意点を3つ解説します。要セットバックの土地を購入する場合には、セットバックにより予期せぬ負担が生じたり、土地の評価額に影響を及ぼしたりすることがあるため、しっかりと基本的な知識を確認しておきましょう。
道路向かいの状況次第でセットバック幅が異なる
要セットバックの土地において、どれくらいのセットバックが必要となるのかは、道路向かいの状況によって異なります。
例えば道路向かいの土地も要セットバックであり、道路を1メートル拡張する必要があるときは、セットバック幅は互いに道路の中心から0.5メートルずつとなります。
一方で、道路向かいが線路・崖・壁・河川であるときのように、セットバックできない事情があるときには、こちらの土地だけで1メートルのセットバックが必要となります。この場合には自身が負担するセットバック幅が大きいため、道路工事に必要なコストがかさむほか、建物を建てられる面積も小さくなってしまいます。
また、一般的に、建物を建てられる面積が小さくなれば、その土地の市場価値も小さくなります。
このように、セットバックが必要な幅（および費用等）は、道路向かいの土地の状況に応じて大きく変わるため、あらかじめセットバックの範囲やセットバック後の敷地面積をしっかりと確認しておきましょう。
隣接しているのが私道でもセットバックが必要なこともある
土地と隣接する道路が私道であっても、セットバックが必要となることがあります。
そもそもセットバックは建築基準法により定められたルールであり、建築基準法42条2項では公道と私道を区別していません。そのため要セットバックかどうかは、あくまで「2項道路に該当するかどうか」で判断される点に注意が必要です。
2項道路とは、先ほど解説したように「1950年（昭和25年）の建築基準法制定以前からある道路であって、幅員が4メートル（または6メートル）以下の道路」のことをいいます。道路が2項道路に該当するかどうかは、自治体ごとにWEB上で開示しているケースもあるため、まずはWEBで検索してみましょう。
また、2項道路に該当することを確認した上で、さらにどれくらいセットバックする必要があるのかの詳細を確認するためには、その地域を管轄する自治体の建築指導課などの窓口に問い合わせることで判断することが可能です。不動産会社に問い合わせることでも回答は得られると思いますが、後悔しない不動産投資を行うためにも、自分自身で自治体に問い合わせ慎重に調査を行うことをおすすめします。
セットバックした土地の所有者は自治体によって異なる
セットバックにより道路に供した土地の扱いについては、土地所有者がそのまま所有権をもつ（私道となる）パターンのほか、所有権をもつ（公道となる）パターンがあり、自治体によって対応が異なります。
自治体に所有権が移転するパターンでも無償譲与とすることが一般的ですが、セットバックに積極的な自治体のなかには有償での譲渡を行っていることもあります。自治体によってセットバック関与の積極性は大きく異なるため、まずは管轄自治体の担当部署に問い合わせてみましょう。
セットバックした土地の所有者が誰になるかは、今後の管理負担の担い手が誰になるのかという問題と直結するため、あらかじめしっかりと確認しておくことをおすすめします。
