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既存不適格物件とは？定義や違法建築との違いを解説
既存不適格物件とは、建築中古物件において新築当時の法律では適法だったものの、法改正により現行の建築基準法に適合しなくなった建物のことです。「不適合」とは現行の基準に対してであり、建築時点では法令に則っていたため、新築当時に建築基準法に適合していない違法建築とは異なります。すなわち、既存不適格物件は現状維持であれば問題ないのに対して、違反建築物は建築基準法に適合するよう改修が必要になります。
例えば、建ぺい率や容積率の制限変更、高さ制限の改正などにより既存不適格となることがあります。
これらの物件は建築基準法第3条第2項により、現状のまま使用することが認められています。ただし、建て替えや大規模な改修を行う際には、現行法に適合させる必要があります。
違法建築について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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既存不適格物件となる主な原因
既存不適格物件となる主な原因には以下のようなものがあります。
・建ぺい率や容積率の超過
・高さ制限の違反
・接道義務の不適合
・用途地域の変更
建ぺい率や容積率の超過
建ぺい率や容積率の制限は、都市計画法や条例によって定められていますが、これらの規制が変更されると、建築当時は適法だった建物が現在の基準を超過してしまうことがあります。
例えば、以前は建ぺい率60％だった地域が50％に変更された場合、建築面積が敷地面積の50％を超える建物は既存不適格となります。このような建物は現状維持が認められていますが、建て替えや大規模改修の際には現行基準に適合させる必要があります。
高さ制限の違反
建物の高さに関する規制も都市計画法や条例で定められており、時代とともに変更されることがあります。特に注意が必要なのは「絶対高さ制限」です。
例えば、第1種低層住居専用地域では10m、第2種低層住居専用地域では12mという絶対高さ制限があります。第2種低層住居専用地域で高さ12mの建物を建てた後、用途地域が第1種低層住居専用地域に変更されると、その建物は2mオーバーとなり、既存不適格物件となってしまいます。
接道義務の不適合
建築基準法では建物を建てる際に敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることを義務付けています。これを「接道義務」といいますが、道路拡張計画や都市計画の変更により、既存の建物がこの基準を満たさなくなることがあります。
例えば、旗竿地や袋地、建築基準法上の道路に接していない土地などが該当します。接道義務を満たさない土地は再建築不可物件とみなされ、建て替えや増改築が制限されます。ただし、隣地の買い取りやセットバック（土地と道路の境界線を後退させること）などの対策により、接道義務を満たすことができる場合もあります。
用途地域の変更
都市計画の見直しにより用途地域が変更されることがあります。例えば、商業地域だった場所が住居地域に変更された場合、商業地域での規制が住居地域では適合しない部分があります。
具体的には、用途地域の変更によって日影規制が厳しくなる場合があり、既存の建物が新しい日影規制に適合しなくなる可能性があります。また、一部の用途地域では敷地内の緑地面積の割合が規定されていますが、用途地域の変更で要件が厳しくなることも考えられます。
用途地域の変更は、その地域の将来的な発展や住環境の保護を目的として行われますが、既存の建物にとっては既存不適格の原因となる可能性があります。用途変更の建て替えの際には、現行の用途地域の規制に適合させる必要があるため注意が必要です。
