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再建築不可物件を購入するデメリット
メリットがある一方で、再建築不可物件には様々な制約があります。購入を検討している方は、以下のようなデメリットを理解しておくことが大切です。
- 建て替えることができない
- ローンを組むことが難しいため資金が全額自己負担となる
- 買い手が限定されるため売却がしづらい
建て替えることができない
再建築不可物件の一番のデメリットは、新しい建物に建て替えることができないことです。不動産投資において、物件の維持や価値向上のためには建物の更新や増改築も必要な要素です。しかし、再建築不可物件では、既存の建物が老朽化したり、災害などで使用不可能になったりした場合でも、新たに建物を建設することが法律上許されていません。
建築確認申請が不要なリフォームであれば問題ありませんが、例えば増改築や敷地内での移転を行う場合や「壁・柱・床・梁・屋根・階段」などの主要構造部を1/2を上回る範囲で修繕や模様替えを伴うリフォームができないため、物件価値を維持しづらくなります。
ローンを組むことが難しいため資金が全額自己負担となる
金融機関は、再建築不可物件に対して融資の提供をしないこともあります。その理由として、再建築ができないため物件自体の担保価値が低く評価され、万が一の際に金融機関が物件を売却しても貸し付けた資金を回収しにくいからです。そのため、投資家は購入資金を全額自己負担で用意しなければならない場合もあり、資金面での障壁が高くなります。
ただし、必ずしもすべての金融機関が融資を拒否するわけではなく、条件によっては融資を検討してもらえる場合もありますので、購入を希望する際は金融機関に相談してみることをおすすめします。
買い手が限定されるため売却がしづらい
再建築不可物件には再建築ができないという制約があるため、購入を希望する買い手が限られることが多く、売却が難しくなります。特に、不動産投資では多くの人がローンを利用するため、ローンが組みにくい再建築不可物件は敬遠されがちです。
購入資金を全額自己負担できる人や、再建築の制約を理解した上でその物件を魅力的だと感じる特定の層にのみ限られることになります。
そのため、売却が長期化し、投資物件の流動性が低下するリスクがあります。また、購入価格が安かったとしても、売却時にはさらに値引き交渉を受けることも考えられるため、投資としての収益性を損なう可能性があります。このように、売却までを想定すると投資家にとっては、出口戦略が限られることがデメリットとなります。
