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「戸建て住宅」が高すぎる！
今注文住宅を建てようとしている人は、住宅メーカーの営業マンの話を聴いて一様に驚きます。その理由は、「価格の高さ」です。
想像していた価格よりも、資金計画書の価格が1,000万円単位で高いなんてことは珍しくありません。見積書の詳細を両親に伝えると、「なぜそんなに高いんだ！ 騙されているんじゃないのか！」と怒り出すケースさえあります。しかし当然ながら決して騙されているわけではなく、住宅価格が高騰しているのは紛れもない真実なのです。
老後のことを考えると、賃貸よりは持ち家を手に入れておく方が安心です。老後に年金収入から家賃を支払っていくのは極めて難しいためです。持ち家の購入はライフプランの防衛のために必要なものであり、住宅価格の高騰は人生に甚大な悪影響を及ぼすといっても過言ではありません。
ではなぜ今、住宅価格が高騰しているのでしょうか。
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「建築資材価格」や「人件費」が高騰
国土交通省から発表されている「建設工事費デブレーター」によると、2015年と2023年の建築工事費を比較すると23.4ポイント上昇していることがわかります。ざっくりいうと2015年に3,000万円だった建物が、3,702万円になったというイメージです。
ロシアによるウクライナ侵攻によるエネルギー価格の高騰に端を発した、世界的なインフレ。それに伴い建築資材も大きく高騰しました。また2020年以降の円安基調が拍車をかけています。さらに少子高齢化や法改正による職務拘束時間の短縮などにより、建設現場では人手不足が深刻化。それに伴い、人件費も上昇しているのです。
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2024年7月発表の「路線価」は大きく上昇
住宅価格の急激な上昇には、地価の高騰も要因のひとつです。
2024年7月1日に国税庁より令和6年度分の路線価が発表されました。それによると全国平均は前年から2.3％上昇、東京都は5.3％上昇しました。これには複雑な要因があり、特に円安により外国人の投資マネーが日本の不動産に向いていることが主要因として考えられます。都市部はもちろん地方においても上昇が見られ、長年路線価が下がり続けていた東北地方では青森県以外はすべて上昇しています。
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注文住宅を実現した多くの人が「値段」を妥協
実際に住宅を購入した人たちはこの価格高騰をどう捉えているのでしょうか。
国土交通省による『令和5年度住宅市場動向調査』によると、「住宅選択にあたり妥協したもの」という質問に対し、最も回答が多かったのは「価格が予定より高くなった」（67.9％）でした。圧倒的に多くの人が当初の予算を大きく超えた価格で購入したことがうかがえます。以降、「住宅の広さ」「間取り、部屋数」と続いています。予算に合わせるために広さや間取りを犠牲にした人も多いようです。
では、少しでも安く注文住宅を手に入れる秘訣はあるのでしょうか。
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「注文住宅を安く手に入れる」ためのヒント
ひとくちに注文住宅とはいっても、ハウスメーカーによって建物価格が異なるのは知られている通り。たとえばハイエンドの大手ハウスメーカーとローコストハウスメーカーを比較すると、同じ延床面積でも倍以上の価格差が生まれることがあります。
なぜ価格差が生まれるのでしょうか。
よくいわれることとして、「大手ハウスメーカーは広告宣伝費の割合が高いから」という説があります。広告宣伝費にはテレビCMなどの広告のほか、モデルハウスの建築費や集客施策等なども含まれますが、確かに大手ハウスメーカーは宣伝に有名タレントを起用することがあり、広告宣伝費をふんだんにかけているように見えます。しかし、実際には売上高における広告宣伝費比率は、各社有価証券報告書などをみると、多い企業でも5.5％程度です。むしろローコスト系メーカーのほうが広告宣伝費比率は高く、この点から「広告宣伝費の割合が高いから価格が高い」というのは誤りだとわかります。
また、「大手ハウスメーカーは利益を確保するために価格を高くしている」という説もよく聞きますが、大手ハウスメーカーと大手ローコストハウスメーカーの営業利益率を比較してもほとんど差はありません。大手ハウスメーカーだから利益率が高いわけではないのです。
ではなぜ大手ハウスメーカーは値段が高くなるのでしょうか。主要因としてあげられるのが、建築工程における中間マージンです。
大手ハウスメーカーの仕事は「家を売る」こと。実際の施工は下請けの工務店・施工会社に発注しています。下請けの工務店・施工会社はさらに孫請けの工務店や設計事務所などに発注するため、それぞれにコストが上乗せされます。施主から見ると、孫請け業者や設計事務所などにかかる実質の価格に中間マージンを加えたものが「原価」となるわけです。
この中間マージンを意識することが、消費者として家を少しでも安く買うヒントとなります。もちろん中間マージンを支払っても大手ハウスメーカーで建てたいと考える人はいるでしょう。大手ハウスメーカーにしかないオリジナルの建材や工法もあるため、自分の家づくりにおいて何を優先すべきか総合的な判断が必要になります。
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「中間マージン」をなるべく省いた家づくりとは
一部のハウスメーカーでは、中間マージンを省くために、設計図書作成、建築資材、住宅設備の仕入れ・建築現場への物流を内製化し、各分野の専門の職人（協力業者）に直接発注しています。このようなハウスメーカーの販売価格を中間マージンありの大手ハウスメーカーと比べると、6～7割程度になります（AQ Group調べ）。
つまり中間マージンを省くことで、この10年間で上昇した住宅工事費の相当分を節約できる可能性があるということです。安易に価格だけで比較し、クオリティの低いローコスト住宅を選ぶのではなく、十分な性能と耐久性を持った住宅をできる限り安く購入するヒントは、中間マージンの有無にあるといえます。
ハウスメーカーを選ぶ際に「中間マージン」を意識してみてはいかがでしょうか。
