建物の管理状況や周辺環境の雰囲気など、購入前の「現地確認」で得られる情報は不動産投資家にとって非常に有益であることをご存じでしょうか。本記事では、現地確認を行う際にチェックすべき重要なポイントをいくつかピックアップして解説します。
建物の瑕疵が価格交渉の材料になる
現地に着いたら、建物のまわりをクルっと一周してみてください。
大規模修繕が行われていない古いRC造マンションなどでは、素人目にもわかるような大きなヒビが入っていることがあります。こういった物件は要注意です。
筆者がコンサルティングを行っていたお客様（A様）は、購入予定物件の現地調査に赴いたところ、「屋根が割れているように見える」という異変に気づきました。
A様から電話連絡を受けた筆者が売主に問い合わせると、「屋根が剥がれていることは知っていたが、直さず放置していた」といいます。
これは売主の告知義務違反にあたります。筆者もすぐに現地へいって確認すると、天井の雨漏りも発見されました。これは数万円程度で直せるレベルではなく、最大1,000万円近くの費用がかかる工事になるでしょう。
このような物件は購入しないという選択肢もありますが、修繕費用分の値引きを交渉するという手もあります。
また、ほかのお客様（B様）は現地確認の際、消防設備が著しく劣化していることに気づきました。火災報知器などの消防設備・避難器具に不具合があった場合は建物所有者が罰則対象となるためこれは放置できません。
専門業者にメンテナンスの見積もりを依頼したところ、総額は400万円。売主に対し、その額を値引きしてもらう交渉に入りました。ところが売主からは「200万円までしか引けない」との回答がありました。
そこで、「値引きは200万円で良いので、売主負担で消防設備等のメンテナンスをしてほしい」とダメ押ししたところ快諾され、実質600万円の値引きに成功しました。こういった交渉も、現地を確認したからこそできることです。
以上みてきた通り、建物では修繕に高額な費用がかかりそうなところ、そして周辺環境においては歩道橋や階段、坂道など自分の力ではどうにも変えられない場所などが、現地調査において重要なチェックポイントとなります。ぜひ覚えておくようにしましょう。
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株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
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