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新築マンション購入者の住宅ローン完済年齢は平均「70歳」
国土交通省の調査によると、21年末時点で国内のマンションストック総数は約685万9,000戸。1世帯あたり平均人員2.21人（総務省統計局『令和2年国勢調査』より）であることを考えると、実に国民の1割超がマンションに居住していることになります。
同『令和4年度住宅市場動向調査』で新築分譲マンションを購入した人（一次取得／世帯主）についてみてみると、平均年齢は39.9歳で世帯年収は923万円（三大都市圏／一次取得）でした。購入資金は同じく三大都市圏で5,048万円。そのうち借入金は3,610万円、返済期間は29.7年となっています。
この平均像に近いシミュレーションとして、40歳のときに3,600万円・30年のローンを利用して、5,000万円の新築マンションを購入した場合の住宅ローン返済プランをみていきましょう。
返済方式は元利均等、金利は0.5%と仮定すると、利息分は277万4,775円。3,600万円を30年で返済する場合、月々の返済額は10万7,708円。新築マンションの一次取得者の平均世帯年収は923万円ですから、世帯年収に占める返済割合は14％ほど。平均像をみる限り、かなり余裕のある返済プランであることがわかります。
ただ、マイホームの一次取得者の平均世帯年収を購入した住宅の種別にみてみると、「注文住宅」は784万円（三大都市圏）、「分譲戸建住宅」は722万円、「既存（中古）戸建住宅」は682万円、「既存（中古）集合住宅」は609万円であり、新築マンション一次取得者の世帯年収が際立って高いことがわかります。
これは、都心を中心に続々と登場している1億円超の超高級マンションを購入した「富裕層」が平均年収を大きく引き上げているため。そこで、あくまで「一般人」に限定し、ほかの住宅と同様に世帯年収を700万円と仮定すると、上記の月10万7,708円の住宅ローン返済の年収に占める返済負担率は、18％ほどということになります。適正なローンの返済割合は20～25%とされていますので、これでも余裕のあるプランといえそうです。
一方で、40歳時点で30年ローンを組むとなると、気になるのは完済時の年齢。年金受給開始年齢は基本的に65歳～となりますから、およそ5年間、年金暮らしをしながらローンを返済していくことになります。
厚生労働省によると、厚生年金受給者の平均年金額は月14万円程度。65歳以上男性に限ると月17万円、女性だと10万円程度とされており、共働き夫婦であれば月27万円程度を受け取れる計算です。無職の高齢者夫婦の平均消費支出は22万～23万円程度であり、税金・保険料の天引き額を考えると、年金だけではどうしても赤字が発生しそうです。
年金をローンの返済に充てられないということは、その分貯蓄の取り崩しが発生するということ。
上記のシミュレーションの通り、毎月の返済額が10万7,708円の場合、7年間の返済総額は646万円超。年金生活者にとっての貯蓄は、生活費の補填や突発的な医療費が発生した際の備えとなる大切なものですから、65歳以降も住宅ローンの返済が続くということは、当然ながらその分、老後の家計がリスクにさらされることになります。
