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年収550万円のAさん…融資は受けられる？
巷には、「月々○○円からマンションが手に入る」「いまの家賃でマンションに住める」などといったキーワードを用いた不動産チラシが溢れている。こうしたなか、Aさん一家もマンション購入に意欲的だ。
36歳会社員のAさん。副業収入を含め年収は550万円で、妻と子供1人の3人で暮らしている。運良く子どもを保育園へ入園させることができ、妻はこれからパートを始める予定。夫妻の貯蓄額は500万円で、今般5,000万円のマンション購入を検討中である。
Aさんはマンション購入にあたり「そもそも融資を受けられるのかどうか」が気になり、銀行や信用金庫を回り始めた。
「融資は可能」と回答した金融機関X
A．変動金利0.5％（毎月129,792円均等返済）にて35年返済、頭金無し5,000万円満額回答。
＜融資担当者および審査官の判断基準＞
・返済比率は実行予定利率0.5％で毎月129,792円の返済×12ヵ月÷年収550万円×100＝28.3％と妥当。さらに、妻のパート収入も視野に入れれば「世帯での」返済比率も良くなると思われる。
・36歳時点で35年返済であれば完済時71歳と、申込基準をクリアしている。また60歳時の想定残高（0.5％にて返済）は1,654万円、もしくは65歳時の想定残高（同条件）も907万円と、退職金で一括繰り上げ完済も可能と判断。
・担保評価額も5,000万円のマンションであればおおむね懸念なし。
・貯蓄額も500万円あることから、返済資金が枯渇することもないと思慮。
Aさん一家もマンション購入に意欲的であり、また金融機関Xも融資量増加を目指していたため、「融資は可能」との回答に至る。
一方、「融資できない」と回答した金融機関Y
A．審査謝絶扱い（住宅ローン不通過）。
＜融資担当者および審査官の判断基準＞
・返済比率は審査金利2％にて算出。5,000万円全額借入となれば、毎月165,631円の返済×12ヵ月÷年収550万円×100＝36.1％と審査基準40％はクリアしているものの、分母である年収自体の働き方が明瞭ではない（夜勤や残業も含まれている可能性もあり）。
・また、副業も年収に含まれており、本業だけでの「源泉徴収票での年収」は500万円程度であったことから、返済比率は上記計算式にて39.7％と大幅悪化。妻のパート収入は働き始めるところであったため一切評価せず。
・36歳時点で35年返済計画（71歳完済）は妥当と思慮（ここは金融機関Xと同じ判断）、加えて昨今の働き方を鑑みれば、65歳以降も働く可能性も高く、高評価ポイントとなる。
・担保評価は物件購入価格5,000万円ではなく、5,000万円×80％＝4,000万円、さらに担保処分価格（回収確実と見込まれる厳しめの評価）として4,000万円×80％＝3,200万円と勘案すれば、減価償却を加味しなくとも返済開始14年目で到達（その間、実質担保割れ）。
・貯蓄額500万円については、マンション購入時の引っ越し代や家財購入費等に消費されるため、頭金としては見込めない。
Aさん一家は現状3人家族だが、仮に第2子誕生となればライフプランニングも大きく変わることが予想され、教育費や生活費が上昇する可能性も考慮すべきポイントである。
金融機関Yとしては融資残高を増加させるよりも、債権保全を優先したようだ。
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