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不動産小口化商品とはどんな商品？
不動産投資に興味を持っていても、「初期費用が高そうだが、いくらくらいから始められるんだろう…」「融資を受けるにしても返済できるだろうか…」と感じる方は多いようです。
確かに、都内で新築マンションを1棟購入するとなれば数億円は下りません。中古区分マンションでも相場は2000～3000万円ほどです。
そして投資に当たり自己資金の目安とされる額は、2～3割ほどといわれます。つまり中古区分マンションに投資したとしても、1000万円程度は用意しておく必要があるということです。
そこでおすすめできるのが不動産小口化商品です。
不動産小口化商品とはその名の通り、ひとつの高額な不動産を小口に分け、通常1口100～500万円で販売している金融商品です。不動産特定共同事業法に基づき、国交省大臣または都道府県知事の許可を得た事業者だけに取り扱うことが許可されています。
複数の投資家で出資し合って購入したあとは、出資額に応じて賃料収入・売却益が分配される仕組みです。
不動産小口化商品に投資する大きなメリットの一つとして、数十億円単位の都内のオフィスビル・商業ビルなど、個人で所有することは難しい不動産に、少額から投資できる点が挙げられるでしょう。不動産は立地がすべてともいえます。好立地の物件は需要が高く、安定的に利益を得られやすいため手堅い投資となるのです。
初期費用が少なく運用リスクも抑えられるため、まさに投資初心者にもおすすめできる投資といえましょう。さらに、「任意組合型」の商品を選べば相続税対策にも繋げられ、メリットが非常に豊富であるのが特徴です。
任意組合型とは…？
不動産小口化商品には「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」という3種類が存在します。
まず任意組合型は、事業者と複数の投資家が任意組合契約を締結し、共同で不動産投資をおこなう仕組みです。管理・運営は事業者がおこない、発生した収益が投資家に分配されます。
投資家は出資金額に応じた共有持分を購入、つまり不動産の所有権を得られるため、相続税・贈与税の節税効果を狙えることが特徴です。登記簿謄本に投資家の名前がしっかりと記載されます。これは匿名組合型にはない効果なので、相続税対策として期待される方は注意しましょう。
匿名組合型では、事業者と投資家の間で匿名組合契約を結びます。共同事業をおこなう任意組合型とは異なり、事業者が管理している事業に組合員が出資するという仕組みです。事業で得た収益の分配を受けるという点では、任意組合型と変わりはありません。
ただし、組合員は不動産の所有権を得られません。不動産を所有しているのは事業者で、登記簿謄本に投資家の名前が載らないため匿名性があります。
賃貸型は、投資家自身が不動産の共有持分を購入し、管理・運営を不動産会社に一任する仕組みです。投資家だけが所有権を持ち、事業者とは賃貸借契約を結んで家賃収入を得ます。ただ、商品の種類は3つの型のなかで最も少ない状況です。
「小口化商品」と「区分マンション投資」「REIT（不動産投資信託）」との違い
マンションの1室などを区分所有する投資は、1棟所有と比べると費用がかからないため不動産小口化商品と違いがないように感じられるかもしれません。
しかし区分マンションの場合、投資対象の1室に入居者が入らなければ賃料収入が入ってきませんが、小口化商品は投資対象物件全体に投資ができるため、賃料収入が入ってこないリスクを分散することができます。
また、たとえば同じく5000万円の投資でも、区分マンション投資をするのではなく、一口100万円の不動産小口化商品を50口所持しておけば分割が可能になるため、相続の際に分けるのが非常に簡単になります。
さらに「小口化商品との違いがよくわからない…」と感じられる金融商品はREIT（不動産投資信託）でしょう。
REITも、専門の不動産投資法人が、投資家から集めた資金と金融機関から調達した借入金でオフィスビル、商業施設、マンションなどの不動産を複数購入し、賃料収入・売却益を出資口数に応じて配当として分配する金融商品です。
一見似ていますが、不動産小口化商品は1つの不動産を購入し運営していくものなので、まず複数購入するという点でREITとは異なります。
さらに、投資対象の不動産を投資家自ら選んで投資できる不動産小口化商品に対し、REITでは投資法人が投資対象の不動産を選定します。
そして、REITは証券取引所を通して投資証券を売買する、つまり不動産投資法人に出資して法人の株式を所有する仕組みです。対して不動産小口化商品は、不動産そのものに投資し、その不動産の口数に応じた持ち分を所有する仕組みです。
不動産小口化商品のほうが、より直接的に不動産投資をおこなうといえるでしょう。
よって、「不動産投資に興味がある」という方が第一歩として始めるなら、任意組合型の不動産小口化商品へ投資するとよいでしょう。実際に不動産の所有権を持ち、運用していくことになるため、不動産投資のノウハウが身に付くはずです。
不動産小口化商品を顧客へ提供できる事業者となるには、「資本金が1億円以上の宅地建物取引業者」「財務基盤の将来的安定」といった資産要件のほか、「業務管理者の常設」「宅建事業者であること」などが条件とされます。
つまり投資家を集める不動産投資事業者は、当然不動産のプロでなければならないと法律で決められているのです。任意組合型を検討している方は、ぜひ注意してください。
不動産投資を検討する際は、実際に自分の目で物件を見ることが大切です。不動産小口化商品の投資を検討するときにも、利回りを気にするだけでなく、実際の物件に足を運び投資する価値があるかどうか確かめてみることをおすすめします。
そして運営事業者を通す場合は、信頼度をよく見極めなければなりません。
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