サラリーマン大家は「住宅ローンの借入はできない」は本当か？

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この噂話、真実かどうかといえば、半分は本当で半分は嘘といったもので、「不動産投資をしていると、住宅ローンの審査の際に不利になることがある」といった点から派生したもの。ではなぜ不動産投資をしていると、住宅ローンに不利になるのでしょうか。

住宅ローンの審査では年収や勤務先などといった属性が重視され、この人はどれほどの返済能力があるのか、といった部分がみられます。年収に対する年間返済額の割合である返済負担率は、一般的に30～35％が適正といわれています。

たとえば、以下の条件で借入を希望したとしましょう。

この場合、返済負担率は36.4％。少々負担が大きいと判断され、希望額から減額された融資が下りる可能性があります。仮に年収600万円だったとしたら、返済負担率は30.3％。満額融資の可能性が高いと考えられます。不動産投資をしていると、返済負担率は高くなる傾向にあるといわれ、その点、住宅ローンの審査の際、不利に働きます。

もうひとつ、金融機関がみるのが、借入の状況。多額の借入があれば、当然、厳しい目で見られます。「不動産投資で収益がでているのだから関係ない」と考えることもできます。確かに、住宅ローンの審査で最も厳しく見られるのは、消費性の借入といわれています。消費者金融からの借入があるとマイナスに働くといわれていますし、車や家電、携帯電話の分割購入も審査の際にはみられます。

収益不動産の借入は消費性の借入とは異なりますし、収益性があるものなので、プラスに働くかといえば、多くの金融機関は「空室が出るなどして、経営が悪化した場合はどうなる？」という考えで審査します。収益不動産の経営が悪化したら住宅ローンの返済にも影響するわけですから、当然といえば当然です。

収益が悪化した際も耐えられるだけの高給取りであったり、家賃収入が数千万円、数億円だったり、という場合であれば問題はありません。しかし不動産投資家としても駆けだしだったり、年収も平均的だったりという場合は、住宅ローンの審査は厳しいものになると心得ておいたほうがいいでしょう。

では不動産投資をしていたら、住宅購入は無理なのか、といえばそうではなく、一考したいのが住宅金融支援機構のフラット35。不動産投資で収益があがっているのであれば、不動産投資の借入はよほどのことがない限り考慮されないことが多いのです。

ただ35年の固定金利のみで、ほかの金融機関の変動金利のものと比べると金利は安くないことは考慮すべきことでしょう。

また収益不動産が赤字の場合は、フラット35でも借入は難しいという状況。マイホーム購入を考慮するかしないかは別として、不動産投資をするからには、常に黒字化を目指していきたいものです。