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不動産投資の「弱点」を「ポイント制」で補う
手ぶらで訪れてもキャンプを楽しめる「グランピング」と、贅沢な「ホテル空間」を併せ持つ新しいタイプの宿泊施設「+FINO RESORT VILLA」（プラフィーノリゾートヴィラ）。国内旅行のニーズを満たす、さまざまな魅力を内包した施設であることをお伝えしてきた。
しかし投資家にとっては、費用面の問題も大いに気になるところ。その詳細についてお話を伺っていこう。
代表・市川裕氏（以降、市川）「まず今回の物件は区分所有となっており、1室単位での販売となります。価格は平均2,300万円程度を予定しております。2階建て17室に仕上がる予定ですが、たとえば海に面した一室は『開口部を大きく取る』など内装工事がかさむ分、販売価格に差が生じます」
アパートやマンションを区分所有する際、物件内での居室位置は購入価格へ大きな影響を及ぼす。最上階や角部屋には人気があり、稼働率も高い一方、稼働率が低い部屋が出てくるのも不動産投資の常といえる。非日常の雰囲気を味わう宿泊施設においても同様の傾向が考えられるが、市川氏はこの点を「ポイント制」で解決するという。
市川「部屋ごとの稼働率にはこだわらず、施設の総収益を平等に分配したいと考えました。オーナー様のインカムに不均衡が生じないようなシステムの構築を、目指したのです。このため今回は、『ポイント制』を採用しています」
市川「2,300万円の部屋は10ポイント、2,500万円の部屋は12ポイントと、価格ごとにポイントを設定し、各部屋のオーナー様に付与します。その上で、プラフィーノリゾートヴィラ全体の宿泊費を按分し、『1ポイント＝X円』といったかたちで分配していく。結果、安定した利回りを提供できます。高額な部屋を購入したオーナー様が損をすることはもちろんありませんし、たとえ部屋の稼働率が低くなった時期があったとしても、オーナー様には一定の収入を確保いただけるのです」
こうしたシステムが整っていれば「私が購入した一室は観光客から人気がなくて、収益が少ない…」と悩む心配もない。また市川氏はゆくゆく、商圏内の新施設と連動させることで、さらなるリスクヘッジを図っていく予定だという。
市川「実は今回の建設地である三重県伊勢市の周辺に、すでに土地を押さえています。やはり観光名所の多い志摩エリアで、プラフィーノリゾートヴィラと同様の施設を建設する予定です。1室70㎡、50室とより大型の施設を検討しているので、価格も1室3,000万円程度。そちらが稼働し始めた暁には、2つの施設の総収益を、全オーナー様へ平等に分配していきたい」
安定利回りに加え…減価償却期間は「17年」
ここでいま一度プラフィーノリゾートヴィラの収支計画シミュレーションを確認してみよう。テンフィールズファクトリーが提示する「利回り10％」は魅力的に映るが、その仕組みはどのようになっているのだろうか。
市川「宿泊費なのですが、2名様からの受付で1泊23,000円。人数は増加するごとに1名5,000円が追加されるという料金体系です。繁忙期や週末は、より宿泊費を高く設定していく予定であるほか、稼働率が落ちるウィークディには『1時間数千円程度で1室を開放する時間貸しプラン』も用意。地元の利用者層へアピールしていきます」
ちなみに通常の賃貸経営と同様、減価償却も可能だ。
市川「木造住居施設の減価償却期間は20年ですが、木造の宿泊施設はそれより3年短い17年。なお、今回提示している利回りは、60％という堅実な稼働率を元に算出されてますから、稼働率が上がれば、もちろん利回りは上昇します」
投資家の不安を拭うさらなる一手「借上げ保証」
市川「『借上げ保証』を用意し、さらなるご安心を約束していることもお伝えしておきたいと思います。こちらは30年契約、自動更新の保証。保証率は5％です。プラフィーノリゾートヴィラの表面利回りは10％に想定しており、早ければ10年で回収可能な投資と考えていますが、30年間の契約中に利回り平均が5％に満たない年があれば、その分を毎年精算させていただきます」
借上げ保証は、賃貸物件経営の「家賃保証」にあたる。利用者の支払う賃料が収益となる投資において、頼れる制度であることは間違いない。毎年精算は大きなメリットといえよう。「まだしばらく、コロナ禍の影響で観光客の出足が鈍るのでは…」という疑いを捨てきれない投資家にとっても、安心材料のひとつとなりそうだ。
市川「自然災害を補償する各種保険に加入予定です。付近に海がある施設なので、水害補償も追加します」
テンフィールズファクトリーは、慎重な投資家の懸念材料を一つひとつサポートするための対策を、丁寧に講じている。IT企業としてスタートし、「しいたけ栽培の農業用コンテナ温室投資」などユニークな商品も世に送り出すその発想力、バイタリティの源泉は、一体どこにあるのだろうか？ 最終回となる次回は、同社の事業内容についても話題を広げていく。
