これからの収益不動産に求められる「持続資産」という価値基準

大切な財産を着実に次世代へ承継したい。親世代から引き継いだ財産をしっかり守っていきたい。これは不動産オーナー様をはじめとする、資産家ご一家の心からの願いではないでしょうか。資産の承継と有効活用のキーワードとなるのが「持続資産」という概念です。優れた建築工法とオーナー様と入居者様の気持ちに沿った賃貸運営ノウハウを併せ持つ、パナソニック ホームズの榎本克彦氏が解説します。

堅牢で美しく、長期安定収入が得られる「持続資産」へ

相続対策では節税ばかりが重視されがちですが、策を重ねて節税はしたものの、資産自体の価値を下げてしまえば本末転倒です。相続対策は、大切な資産の価値を維持できてこそ意味があるのです。

 

 

抜群の節税効果が期待できるため、しばしば対策に活用される収益不動産ですが、方法を誤ると、資産価値を大きく損ねてしまいます。魅力がなく、入居者様を集められない物件は、それこそ「負動産化」して次世代への大きな負担となってしまいます。せっかくの土地も、活用できなければ業者の言いなりに、二束三文で手放すしか術がありません。

 

「いまの時代、相続対策として賃貸住宅を建築するなら、〈持続資産〉という考え方で末長く色あせない価値ある建物をを目指すべきです。ここでいう持続資産とは、大地震などの災害に耐え、そこで暮らす人々の命と安全を守り、オーナー様に長期の安定収益をもたらす物件のこと。そのような物件であれば、建築物としての魅力も、資産価値も、簡単に失うことはありません」

 

パナソニック ホームズ特建営業センター所長の榎本克彦氏は強調します。

 

「その中でも重要なのは、サスティナブルであること。環境面への配慮はもちろん、魅力と強さを併せ持つ、価値ある建築物であること。そして、親世代から子世代へと受け継がれてもなお、収益を生み出せること。それこそが、この不確実性の時代に求められる資産活用のかたちではないでしょうか」

優れた構造、土地のポテンシャルを最大化する建築技術

榎本氏は、重ねてこのように説明します。

 

「収益不動産の場合、いかに出費を抑えていくかがポイントです。地域に一定の家賃相場がある以上、収益が右肩上がりに増加していくことはありません。したがって、メンテナンスコストを抑えて出費を減らすことが、安定収益を獲得する道となるのです。それは、緻密に計算された頑強な構造はもちろん、質の高い建材の利用とも深く関連づいています」

 

例えばパナソニック ホームズの賃貸住宅は、堅牢な構造・住環境の快適性を維持する工夫が各所に施されています。高い耐震性は当然のこと、真夏の過酷な太陽光や、季節を問わない激しい風雨にも負けない「キラテックタイル」を用いた外壁は、美観の維持だけでなく、メンテナンスコストの大幅削減にも貢献します。

 

 

このキラテックタイルは、光触媒技術によって大気中の有害物質Nox(窒素酸化物)を分解・浄化する力を持っています。その分解力は、タイル200m2あたり、自動車約8台が排出するNoxに相当※1します。いわば、森の木々のように空気を浄化して、地球環境に貢献する建材なのです。

 

しかし収益確保のポイントは、建物ばかりではありません。

 

「収益最大化には、なにより、土地のポテンシャルを引き出す設計が不可欠です。敷地の形状に応じ、どこまできめ細かいサイズ指定が可能なのか。どこまで容積率を活用できるのか。建築工法によっては、せっかくの土地に大きな無駄が生じるケースもありますが、逆に、技術によって部屋数を増やして収益力を上げたり、活用の術がないと思われていた土地であっても、特徴を生かして収益物件を建設できる場合もあります。そこはメーカーの力量によるといえるでしょう」

 

榎本氏は言葉を続けます。

 

「もちろん、入居者様が魅力を感じる多彩なデザインや設計を展開できるかどうかも、選択基準のひとつに挙げられます」

 

※1 ガソリン仕様で「排出ガス75%低減レベル」の認定車が1日平均29Km走行した場合のNoxにて算出(出典:国土交通省自動車局『自動車Nox・PM法に基づく「自動車使用管理計画」及び「定期報告」に関する作成プログラム』添付の参考資料「排出係数(H29年11月版)」)

入居者様のニーズに応じた多彩な暮らし方も提案

外壁にキラテックを採用することで、環境保全への貢献と美しい外観を実現。
外壁にキラテックを採用することで、環境保全への貢献と美しい外観を実現。

パナソニック ホームズの賃貸住宅は、建物の仕様・用途に合わせて選べる3つの工法「NS構法(ラーメン構造)、HS構法、F構法」から選択いただけます。NS構法の場合、地震への強い強度を誇っているほか、狭い敷地を有効活用できるのも強みで、縦・横15cm間隔、最大9階建ての建設が可能です。しかも、7階建てまでであれば、足場を敷地の内側に組む乾式目地の「無足場工法」により、隣地との隙間を最小※2にとどめられます。外壁に上述したキラテックを採用することで、環境保全に貢献するとともに、美しい外観を長く保てることも特徴です。

 

ニーズに応じた多彩な暮らし方も提案している。
ニーズに応じた多彩な暮らし方も提案している。

入居者様のニーズに応じた多彩な暮らし方も提案しています。

 

快適なインターネット接続環境の確保のほか、外出先からスマートフォンでエアコンや給湯器等の操作を可能にするIoTシステムの導入、コロナ禍におけるテレワーク需要に適応したワークスペースを設けた間取り設計も用意。また、ペットを飼っている入居者様のため、室内にキャットタワーを設置した猫専用の賃貸ルームの企画もあります。

 

このように、時代に即したきめ細かいアプローチで、入居者様が住まいに望む、あるいは入居者様の「住みたい」を叶える付加価値を施すことで、収益物件として高い競争力を得ることが可能になります。

 

※2 敷地境界線と建物との距離については、別途法令上の制限に従う必要があります。敷地との距離は、建物状況により異なります。

経営不安や災害不安への手厚いサポート

賃貸住宅の運営経験がなく不安をもつ初心者オーナー様にも、手厚いサポートを用意しています。パナソニック ホームズグループが賃貸物件を1棟丸ごと借り上げ、オーナー様に借り上げ賃料を支払うとともに、入居者様の募集・契約・賃料徴収などを代行する、一括借り上げサービスです。

 

また、大地震などの万一の事態において、パナソニック ホームズが建て替え・補修によって原状復帰を図る「地震あんしん保証」というサービスもあります(HS構法・F構法対象)。保証限度額は5,000万円で、いわゆる損害保険のような掛金は不要。さらに、別途会費が必要ですが、住宅災害に見舞われた際の見舞い金給付、設備機器の修理や盗難による建物損害などを被ったオーナー様に金銭的サポートを行う「パナソニック ホームズあんしん倶楽部」も運営しています。

 

 

このように、末永く賃貸住宅のオーナー様をサポートしていく体制が用意されています。

 

「入居者様の生活を守り、かつ地域と環境貢献、そして長期にわたる安定的な収益の確保という高い資産価値。魅力ある物件を活用した不動産投資なら、不確実性の時代にあってもなお、大きな可能性があるといえます」

 

 

パナソニック ホームズ株式会社
営業推進部 特建営業センター 所長
榎本 克彦

 

パナソニック ホームズ株式会社 営業推進部 特建営業センター 所長

1985年、ナショナル住宅産業(現・パナソニック ホームズ)入社。

埼玉・鳥取・新潟・東京・千葉地区と、部門責任者を歴任。受賞歴多数。35年間にわたり、一貫して顧客の問題と向き合い、解決してきたことを何よりの強みとし、社内においては資産活用事業建築の第一人者との評価を得ている。

賃貸住宅や分譲住宅をはじめ、定期借地権分譲、複合施設、医療・介護施設、保育園、ホテル、多層階建築など、ほぼすべての分野の建造物の受注経験を持つ。

自らも複数の賃貸物件を保有し、賃貸運営の奥深さ、社会的意義とともに、オーナーとしての責任ややりがいも体感。その実体験をもとに行う親身なアドバイスにより、地主様・家主様から絶大な信頼を寄せられるほか、オーナー様・入居者様の立場に立った課題解決案・改善案の提案により、社内外から高い評価を得ている。

著者紹介

連載優れた建築技法と緻密な賃貸経営プランで実現する「持て余し物件」収益化計画