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コロナによりGDP実質27.8%減
新型コロナウイルスは世界各地に健康被害だけでなく、甚大な経済的被害をもたらしています。
日本国内においても例外ではなく、内閣府の発表によると2020年4月-6月期のGDP(国内総生産)は年率換算で-28.1%となっています。
最近の経済ショックとして記憶に新しいリーマン・ショック後の落ち込みが年率17.8%だったことと比べても、今回の落ち込みの大きさが分かります。
新型コロナウイルスでは、感染拡大を防ぐため政府が緊急事態宣言を出したことから、個人消費への影響が大きく、年率換算で7.9%の落ち込みとなっています。
その他、訪日外国人客の消費は統計上「輸出」に区分されることから18.5％減と大きくマイナス。
一方で、輸入は0.5%減、住宅投資は0.2%減と影響の小さなものも見られます。
不動産がGDPに与える影響は大きい
日本全体のGDPは大きなマイナスとなりましたが、不動産はこの数値にどのくらいの影響を与えているのでしょうか？
GDPとはGross Domestic Productの略で一定期間に国内で生み出された付加価値の合計を表します。
不動産がGDPに与える影響を知る上で押さえておきたいのが帰属家賃の考え方です。
ある人が賃貸物件を借りて、家賃を支払うと、その家賃はGDPの対象となります。
一方、持ち家を持っている人は住宅ローンの返済はするかもしれませんが、家賃は支払いません。
しかし、GDPの計算上、持ち家を持っている人は自分の家に家賃を支払うとみなし、GDPの対象と考えます。
このことを、帰属家賃と呼びます。
この帰属家賃の存在が、GDPに与える不動産の影響を大きくしているといってもよいでしょう。
景気が悪くなっても、人はどこかに住む必要があるため、特に住居系の不動産への影響は限定的とされます。
また、賃貸物件に住んでいる人が持ち家に移り住んでも、またその逆に持ち家に住んでいた人が賃貸物件に移り住んでも（家賃と貴族家賃が同額程度であれば）GDPには影響を与えません。
一方、今後失業者が増えたり、企業が従業員に支払う給料が大きく減ったりして、より家賃の低い住居に引っ越すといったことが起これば、GDPに大きな影響を与えることが予想されます。
2020年7月発表の路線価はプラスになった
コロナ禍の中、2020年7月1日に発表された路線価は全国平均で19年比1.6%の上昇となりました。
路線価は毎年1月1日時点の土地の価値を算出し、7月に国税庁が発表するもので、主に贈与税や相続税の算出に用いられる土地の価値に関する指標の一つです。
ポイントは、1月1日時点の土地の価値を算出したもの、ということで、つまり今回の発表ではコロナ禍による影響は織り込まれていません。
実際に内容を見てみると、インバウンドや都市部の再開発による上昇という側面が強く、都市部の他、北海道や沖縄など観光地での大幅に地価が上昇しています。
一方で特にコロナ禍では感染拡大を防ぐために入国制限がなされることもあり、インバウンド需要はほとんどゼロに近くなるほどの影響を受けているという現状があります。
インバウンド需要に支えられていた地域において収入が大きく減少するのにも関わらず、贈与税や相続税は高いままという状態になることが懸念されます。
こうしたこともあり、国税庁では路線価発表と共に、今後の情勢次第では修正する可能性もあるという異例の発表がなされています。
なお、国交省が2020年8月に発表した「地価LOOKリポート」によると、全国100地区の内38地区で下落、一方で上昇した地区はわずか1地区に留まっています。
東京都内においては横ばいが9割と踏みとどまっているものの、銀座や歌舞伎町、上野など東京を代表する繁華街が下落に転じています。
まとめ
コロナ禍が不動産価格に与える影響について、GDPと路線価の視点から確認しました。
2020年の路線価は、まだコロナ禍による影響が織り込まれていませんでしたが、その後に国交省が発表した地価LOOKリポートによると特に都市部の繁華街への影響が大きいことが分かります。
引き続き、今後の動向を追っていくことが大切でしょう。
