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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
不動産売買における「エスクロー」の重要性
売買契約書が成立すると、不動産売買で大きな役割を示すのはエスクローです。エスクローは、日本では馴染みのない言葉だと思います。エスクローは、アメリカ各州の政府により不動産の証書受託業務等に携わることを許された民間の企業で、商取引の際に信頼のおける第三者に仲介させて取引の安全を担保する第三者預託です。つまり中立な機関です。
不動産の売買契約における大きな役割は、第三者として登記日に売り手には売買代金を、買い手には抵当権などがついていないきれいな名義を登記することです。契約条件の進行をはじめ、抵当権の調査、名義調査、デポジットや売買代金を預かる銀行の役割も果たします。
登記にかかる経費の清算から固定資産税、コンドミニアムの管理費、住宅ローンを登記日に合わせて日割り清算、そしてハワイの住民以外の売り手の源泉税の納税手続き、登記書類の作成、公証、州の登記所への書類の提出をして登記完了後は売り手と買い手への通知も行います。
また、建築などの役務で着工から引渡しまでの期間施主から工事代金を預かったり、個人間のインターネット・オークション取引のような、遠方の未知で信用不安のある相手との商品売買、会社の売買の仲介に使われることもあります。金銭取引以外でも、購入した機械の非公開の設計図や、ソフトウェアプログラムのソースコードなどの知的所有権の絡む文書などをエスクローに預け、万が一製造元が破綻してもその設計図やソースコードを確保することができます。
エスクローは1947年にカリフォルニア州で発祥した、歴史の古い制度です。免許更新は通常1年単位で、認可・免許を得なければエスクローの名称を使用することはできません。
売主側が支払う費用、買主側が支払う費用は売買代金の約1％程度それぞれにかかります。日本から売買代金を買主が送付する場合、金融機関の手数料等が取られますので、100ドル程度大目に支払い、残代金は決済日の数営業日前までに送金することをお勧めいたします。
ハワイ州で主要なエスクロー会社は、タイトルギャランティ、オールドリパブリック、ファーストハワイアンなどがあり、日本語が通じるエスクロー会社も存在します。
