別荘を有効活用…ハワイで人気の「ホテルコンドミニアム」とは

新型コロナウイルス対策として、他島への移動は2週間の自己隔離が必要とされていたハワイですが、現在は規制が緩和され、8月から旅行者の受け入れを再開する可能性も浮上しています。今回は、ハワイでは一般的な投資方法「ホテルコンドミニアム」の仕組みと、ハワイで不動産売却をする際の流れをご紹介します。※「不動産投資ガイドBOOK」を無料プレゼント中!詳しくはコチラ

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そもそも「ホテルコンドミニアム」とは?

ホテルコンドミニアムは、日本語的に表現すると「ホテルマンション」です。日本では、ホテルコンドミニアムという概念を知らない人がほとんどだと思います。ハワイでは一般的に知られていますが、日本には沖縄に数件ある程度で、一般的ではないかもしれません。

 

ホテルコンドミニアムとは、ホテルの1室を区分所有し、オーナーが利用しない期間は、ホテルの客室として運用する仕組みをもつコンドミニアムのことを指します。簡単にいうと、自分が使いたいときに使って、使わない期間はホテルとして運用をして、宿泊費が家賃収入として収益を生むのです。

 

単純に別荘としてコンドミニアムを購入するのではなくホテル運用をした収益で、所有している間の維持管理費を補う方法として有効な手段です。

 

ハワイでは、「イリカイホテル」、「アラモアナホテル」や、「トランプタワーワイキキ」「リッツカールトン」など一流高級ホテルといわれるところもホテルコンドミニアムです。ハワイへの旅行の際、ホテルとして利用された方もいるのではないでしょうか。

 

ハワイで人気の一流高級ホテルは「コンドミニアム物件」だった
ハワイで人気の一流高級ホテルは「コンドミニアム物件」だった

 

ちなみに、どれくらい収益を生むかは部屋によって大きく変わりますが、ハワイでは一般的に、ホテル運用の収益からオーナー様が固定資産税と管理費、住宅保険等を差し引くと収支がゼロ前後になることが多いです。ただ、これお部屋によって大きくかわり、利益が生まれているお部屋もあれば赤字になっているお部屋もございますので、購入の際に、エージェントに収支報告書(Owner Statement)の取得依頼して、稼働実績を確認することをお勧めします。なお、長期賃貸収入と違い、1日毎の貸し出しになるので稼働率も前年と同じとは限らないのも注意が必要です。

 

ホテルコンドミニアムを所有する上でなによりも嬉しいことは、通常のコンドミニアムと異なり、オーナーご自身が利用する際も、一部有料にはなりますが、到着前・デイリー・出発後のルーム清掃、洗濯などホテルのサービスを受けることができます(なお、ホテルによってサービス内容は異なります)。そういった背景から、実はハワイのホテルコンドミニアムでは日本人オーナーの割合が通常のコンドミニアムより高くなっております。

「ハワイ不動産」を売却する際の流れ

次に、ハワイ不動産を売却する際の流れをご説明します。

 

まず、売却をしようと思った際に、日本と異なり複数の仲介業者に売却を依頼することはできません。つまり、日本の一般媒介というものはなく、専属専任媒介契約のみとなります。よって1社にしか依頼ができないので、依頼をするリスティングエージェント会社(仲介会社)選びが重要になります。

 

またエージェント(日本でいう営業担当)はフルコミッション(業務委託契約)で正社員ではない場合がほぼすべてとなります。アメリカでは、不動産業界に限らず、営業職といわれる方は、フルコミッション(業務委託契約)の場合が多いようです。よって「会社」に売却を依頼するというより、「個人」に売却を依頼するという色が強いです。ただその「個人」もどこかの会社と業務委託契約を結ばないと売却活動をできないように法律で決まっているので、「個人」といえど、「会社」も選定基準になります。

 

個人での販売力(マーケティング)には大きな差がありますので、そのエージェントがどこの会社に所属していて、その会社のサポートがあるのかも見極める必要があります。

 

はじめに物件価格の査定を行い、どのようなマーケティングをして売却をしていくのかを聞き、その内容に納得できれば、売却金額を決めリスティング(専属専任媒介)契約書にサインをします。当該契約書には、契約期間、契約をキャンセルできる条件、売主と買主のエージェントに支払うコミッションなどの記載がございます。

 

その後、MLSという不動産業者だけが見ることのできる流通サイト(日本でいうレインズ)がありそこに登録をします。登録の際にお部屋の写真も登録するので、その写真の出来映えも重要になります。このMLSに登録すると、不動産サイトで有名なZillowやRedFinなど(日本でいうSuumoに近い存在)に自動的に反映される仕組みとなっております。

 

日曜日には現地見学会を実施し、買主を集めます。どこまでマーケティングできるかで、集客力が問われます。

 

買主からオファー(購入申込書)が入り、その条件で売主が許諾できないものがあった場合、カウンターオファーを行います。

 

 

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著者紹介

連載「勝つ」ために知っておくべき「アメリカ不動産投資」の基礎知識

※本記事は、オープンハウスのアメリカ不動産投資 海外不動産コラムで2020年6月24日に公開されたものです。