ハワイに家を買うために…知っておくべき「不動産購入の流れ」

ハワイでは、感染者の増加を防ぐため、6月及び7月の期間、JAL、ANAの全便運休が決まっています。州知事によると、出発地でPCR検査等で陰性であることが証明できれば、2週間の隔離措置は免除する方向で検討中とのことで、8月ごろから旅行者の受け入れの再開の可能性がでてきました。今回は、ハワイ不動産購入の流れと、エクスローの重要性について解説します。※「不動産投資ガイドBOOK」を無料プレゼント中!詳しくはコチラ

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欲しい物件の条件は?物件選定からエクスローの流れ

【1】候補物件の選定
まず、お客さまご希望の物件条件をお伺いし、それをもとに不動産エージェント(日本でいう仲介営業マン)がマーケットリサーチを行い、物件の案内を書面上で行います。やり取りを繰り返し、その中でご希望に沿う物件の選定をして行きます。

 

売りに出ている物件の情報は、売主から依頼を受けた不動産仲介業社が、MLSと呼ばれる不動産システムに情報を随時登録しています。

 

日本のように不動産会社が地域別に各々の情報を持っているのではなく、このMLS上に全ての売り物件情報が業者間で共有されています。ですので、いかに信頼できる経験のあるエージェントを選択するかが重要になってきます。

 

ハワイで理想の物件を手に入れたいなら、エージェントの選択が重要
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【2】物件の内見
お客さまが選択された物件を実際に見に行きます。(物件の内見をするためには、売り手側のエージェントに連絡をし、物件を見せて頂くためのセットアップが必要です。実際に内見されたい日程の48時間前までにご連絡を頂けるとご希望の物件、日時で内見の設定が可能になります)。

 

【3】購入の申し込み
購入したい物件が見つかったら、物件購入契約書に詳細を記載し、売り手側に購入申し込みを行います。

 

【4】売買契約の合意
売り手側が購入の申し込み(オファー)に合意するか、または条件変更申し出書類(カウンター・オファー)を作成し、買い手側に届けます。

 

【5】エスクローの開設
売買契約の合意がされたら、エスクローに口座を開設します。ちなみにエスクローとは、売り手側と買い手側の間に中立の立場で入り、物権譲渡までに売り手側から支払われる手付金を預かったり、書類の手続きを管理したりする第三者の金融機関です(後程詳しく解説します)。

 

ハワイでは一般的に、エスクロー会社を通じて不動産売買の手続きが行われています。

 

エスクローを利用することにより、 物権譲渡に至までに買い手側から支払われる手付金の管理だけでなく、物権譲渡前に売り手側から支払われる購入金額の全額が、名義が変わった後ではじめて売り手側に支払われます。

 

買い手側は、名義がきちんと自分に物になった後で、お金が買い手側に動くので安心ができます。また、売り手側もエスクローに買い手側のお金が入金されていることが明確であり、安心して名義の変更ができます。

エスクローを開設したら、次はなにをすべき?

【6】第一手付金の支払い

通常、エスクローを開設してすぐに第一手付金の支払いがあります。支払い方法は送金か小切手になり、事前にハワイの銀行口座を開設し小切手を所持しておくことで、支払いの対応がスムーズにできるので、小切手での支払いを希望される場合は、事前に銀行口座を開設しておくことをおすすめします。

 

【7】各種書類の受理 → 確認 → 承認
・ 物件名義の調査(プリリミナリー・タイトル・レポート)

エスクローが名議調査・抵当権有無の調査報告書の内容を確認し、その報告書を買い手側に届けます。名義調査報告書には、現在の持ち主の名前、ローンの有無をはじめ、物件に関する法律上の諸規定など記載されています。


・ 売り手側の物件に関する事実内容開示書
(セラーズ・プロパティー・ディスクロージャー・ステートメント)

売り手側から買い手側に物件に関する事実内容開示書が届きます。事実内容開示書は、故障箇所、修理内容に関する質問に対して、売り手が知る限りの事実内容を記載したものです。買い手は開示書受理後、契約で定められた期間内に内容を確認し、承認します。

 

【8】物件調査 (プロパティ・インスペクション)
買い手側が雇用した専門の物件調査員(ホーム・インスペクター)により、物件の調査を行い、物件報告書(インスペクション・レポート)が買い手側に届きます。この内容を元に、現状のままで物件購入手続きを進めるか、修理が必要な箇所があればそれを売り手側と交渉をします。


・承認、契約を進める場合
物件を現状のままで受け入れることを売り手側に伝える「承認」の書類を提出し、第二手付金(セカンド・ディポジット)の支払いを行います。


・キャンセルする場合
報告書の結果を見て、物件の状態に満足ができない場合は、買い手側は契約をキャンセルすることができます。この時点で支払済の第一手付金は、物件調査費用を除き、買い手側に払い戻されます。

 

【9】シロアリ調査(ターマイト・インスペクション)
売り手側の負担で、買い手側が選定したシロアリ調査会社によって検査が行われます。シロアリの生息が確認された場合は、売り手側の負担でシロアリ駆除を行います。シロアリが柱や土台に浸食し、構造上の大きな問題が判明した場合、買い手は契約をキャンセルすることができます。

 

【10】一戸建ての場合:土地の測量(ステーキング/サーベイ)
一戸建ての場合、売り手の負担で土地の測量が行われます。測量の結果、塀などが誤差規定を超えて隣の土地に侵入している場合、隣との合意書を取り交わします。

 

 

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著者紹介

連載「勝つ」ために知っておくべき「アメリカ不動産投資」の基礎知識

※本記事は、オープンハウスのアメリカ不動産投資 海外不動産コラムで2020年6月10日、6月15日に公開されたものです。