相続対策としての不動産投資…「落とし穴」はないのか?

相続対策も含めた資産形成において有効といわれ、人気も高いのが「新築一棟マンション投資」である。しかし、さらなる少子高齢化が見込まれる国内市場で、「不動産投資」という手法自体が有効であり続けるのか、不安を感じるオーナーも多い。今後、不動産投資による資産形成を盤石に進めるためには何が必要になってくるのか? 本連載では、取り扱い件数4000件超の“相続専門”税理士でもある税理士法人チェスター代表・荒巻善宏氏と、200棟以上の新築一棟マンションを手掛けてきた株式会社フェイスネットワーク代表取締役社長・蜂谷二郎氏に、「不動産投資による相続対策」を成功に導くためのプロセスについて伺う。第2回目のテーマは、「相続対策としての不動産投資」の想定すべきリスク等についてである。

昨今の不動産業界の騒動は「事業者本位」が要因⁉

――相続対策に極めて有効な不動産投資ですが、その一方で注意すべきポイントもあるかと思われます。たとえば、対談の冒頭で蜂谷社長が触れていたようにアパートやシェアハウスへの投資を勧める事業者が急増しましたが、その一方で「かぼちゃの馬車騒動」や「レオパレス問題」「スルガ銀行の不適切融資」といったトラブルが相次ぎましたね。

 

蜂谷 結局のところ、それらの事業者の経営スタンスがもたらした騒動だと私は解釈しています。事業者本位なのか、それとも顧客本位なのかという違いです。一連のトラブルは、いずれも事業者本位のスタンスがもたらしたものだといえるでしょう。

 

顧客本位に徹していれば、安定的な需要を見込めない場所に、賃貸物件を建設するような提案を行うはずがありません。また、売ったら終わりの姿勢でなければ、施工不良や強引な融資のような問題も発生しないはずです。

 

税理士法人チェスター代表 税理士 荒巻善宏氏
税理士法人チェスター代表
税理士
荒巻善宏氏

荒巻 私たちのところへ相談に来られたお客さまの間でも、けっして好立地とはいえない場所に賃貸物件を建ててほとんど空室が埋まらず、所有しているだけで赤字がどんどん増えてしまうような物件を抱えているケースが散見されます。そういった場合は、思い切ってその物件を処分し、もっと都心で空室リスクの低い物件を購入して資産を組み替えることを提案しています。

 

蜂谷 私はフェイスネットワークを設立する前に金融機関で融資を担当していたのですが、その頃からお客さまと寄り添いながら仕事を進める姿勢を貫いてきました。

 

顧客本位であるからこそ、再び利用していただけるものだと強く意識しています。現に、当時は他の金融機関のほうが低い金利で借りられるにもかかわらず、あえて私に相談を持ちかけてくれたお客さまもいらっしゃいました。不動産業界においてこうした顧客本位のスタンスで取り組んでいる事業者がどれだけあるのかと問われれば、「その数はかなり限られているかも……」と答えざるをえません。

 

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計算上の利回りが高い物件には「相応のリスク」が伴う

――つまり、自分たちの利益のことしか考えていない事業者の話は鵜呑みにしない、という当たり前を出発点として考えるということですね。そのうえで、具体的に不動産投資を検討する際には、どういったことに注意を払うべきなのでしょうか?

 

株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長 蜂谷二郎氏
株式会社フェイスネットワーク
代表取締役社長
蜂谷二郎氏

蜂谷 節税効果のような不動産投資のメリットだけに目を奪われず、先ほどの話にも出てきた空室リスクや修繕リスク、資産価値の低下リスクといった特有のリスクもきちんと認識しておく必要があります。そのうえで、これらのリスクをできるだけ軽減・回避できるミドルリスク&ミドルリターンの投資を実践するのが基本です。

 

どうしても高い利回りを追求しがちですが、ローリスクでハイリターンの物件があれば誰もが競って買うはずで、そのようなものはまず存在しません。計算上は利回りが高くても、ハイリスクの(空室が発生しやすい)物件に手を出しているのが現実です。そういった意味でも、物件の“目利き”が重要となってきます。

 

[図表1]
[図表1]不動産投資はミドルリスク&ミドルリターン

 

荒巻 税理士としての観点から注意を促すとしたら、あからさまな節税対策で税務署から目をつけられてしまうのは避けるべきだということが、まず挙げられます。もう一つ、蜂谷社長のお話にも出てきましたが、リスクをきちんと理解したうえで投資を行うのが大前提ということです。さらに挙げるなら、ご子息たちが相続対策や不動産投資の必要性を感じていても、親御さまが難色を示すというケースも少なくなく、家族の足並みが揃いにくいことも注意点かもしれません。

 

蜂谷 「億単位」のローンを組むことを説明した時点で、そこから先の話にはまったく耳を傾けず、頑なに拒んでしまう親御さまもいらっしゃいます。

 

荒巻 相続の問題は非常に個別性が高く、各家庭によって最善の解決策は異なってきますし、相続税の節税効果も異なってくるものです。その意味では、単に本を読んだりするだけでは、自分たちに相応しい対策が判明しないのも注意点でしょう。

 

私たちにも、個別面談でじっくりと話をうかがったうえで、個々のお客さまにとっての最善策を提案することが求められています。耳を貸そうとしない親御さまに対しても、目の前で節税効果を具体的な金額を示しながらていねいに説明すれば、反応が変わってくることが少なくありません。

 

蜂谷 適切な対策を講じればケタ違いの節税効果を得られますし、空室リスクの低い優良物件を建てることで長く安定的な家賃収入が入ってきますからね。例えばそういった意味では、都心部でのエリア選択はとても重要になってきます。あとで詳しくご説明しますが、当社では「城南三区(世田谷・目黒・渋谷)の新築1棟マンション」に的を絞って物件を手掛けているのもその一環なのです。

 

荒巻 もう一つ、相続対策としての不動産投資を考える場合には、相談を持ちかける相手をきちんと選んだほうがいいでしょう。相続税の手続きにおいて、不動産の資産価値評価は基礎的な業務に当たります。しかしながら、その評価方法を間違えてしまい、結果的に過払いとなっている(相続税を払いすぎている)ケースが珍しくありません。

 

裏返せば、相続税の申告を得意としている税理士がそれだけ少ないということを意味しているのでしょう。相続対策の中でも金額的に最も大きいのは不動産で、生前贈与などと違って億単位の規模になるだけに、どういった物件を選ぶのかが極めて重要です。私たちのような相続の専門家とともに、資産価値の高い物件づくりに強い不動産のプロに相談するのが肝心です。

 

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(続)

株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長

1988年金融機関に入社。12年にわたり融資担当として5000件以上の案件を扱う。2001年、不動産会社である有限会社フェイスネットワーク(現・株式会社フェイスネットワーク)を設立。2003年、渋谷区松涛に自社物件第一号を建設する。2006年には自宅兼投資マンションを1棟、2007年には自社ビルを建設する。2018年3月マザーズ上場。この18年で城南エリアを中心に200棟以上の新築一棟マンションをプロデュース。著書多数。

著者紹介

税理士法人チェスター・代表 税理士
公認会計士
行政書士
ファイナンシャルプランナー
証券外務員

2004年に公認会計士二次試験に合格。2008年に資産税・相続税専門の税理士法人チェスターを設立。現在は職員総数190名、全国に6拠点展開(三越前、新宿、横浜、大宮、名古屋、大阪)。年間1,000件(累計3,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、専門性の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案、事業承継コンサルティング等を行っている。

税理士法人チェスター(http://chester-tax.com)

著者紹介

連載プロフェッショナルの特別対談~「不動産投資」による相続対策…失敗する人、成功する人とは?

取材・文/大西 洋平
※本インタビューは、2019年10月7日に収録したものです。