城南三区(世田谷・目黒・渋谷)のブランド力が落ちない理由 単身者に人気の三軒茶屋周辺

相続対策も含めた資産形成において有効といわれ、人気も高いのが「新築一棟マンション投資」である。しかし、さらなる少子高齢化が見込まれる国内市場で、「不動産投資」という手法自体が有効であり続けるのか、不安を感じるオーナーも多い。今後、不動産投資による資産形成を盤石に進めるためには何が必要になってくるのか? 本連載では、取り扱い件数4000件超の“相続専門”税理士でもある税理士法人チェスター代表・荒巻善宏氏と、200棟以上の新築一棟マンションを手掛けてきた株式会社フェイスネットワーク代表取締役社長・蜂谷二郎氏に、「不動産投資による相続対策」を成功に導くためのプロセスについて伺う。第6回目のテーマは、不動産投資における「城南三区(世田谷・目黒・渋谷)」の強み等についてである。

20〜40代女性が住みたい、住みやすい街が選ばれる

――この対談の冒頭において、早々と「数ある相続対策の中でも不動産投資は極めて有効」との結論が導かれました。ただし、失敗事例でも見てきたように、戦略を誤るとその結論には達しない恐れもあります。では、具体的にどのような物件に照準を定めるべきなのか? 前回、蜂谷社長はその答えについて、「20〜40代の女性をターゲットとした城南三区(世田谷・目黒・渋谷)の新築1棟マンション」と明言されました。

 

蜂谷 実際に当社が手掛けた物件の約8割は城南三区に集中していますし、入居者の約85%は20〜40代の女性です。我々の狙い通りの入居者を獲得できているのは、女性に好まれやすいデザイン性の高いマンションを開発していることに加えて、そういった方々にとって城南三区が住みたいと感じるエリアだからでしょう。

 

昨今はワーク・ライフ・バランスが重視されていますが、城南三区は都心に近いのに緑が多く、居心地がよくてオンとオフを切り替えやすいのも魅力になっているようです。シンプルに城南三区は住みやすい街が多い。また、意外と厳しい建築制限が設けられているエリアなので、我々がつくるような1棟マンションが乱立しているわけでもありません。

 

[図表1]緑の多い住環境
[図表1]城南三区は緑の多い住環境

 

税理士法人チェスター代表 税理士 荒巻善宏氏
税理士法人チェスター代表
税理士
荒巻善宏氏

荒巻 つまり、人気のエリアでありながら、競争はさほど激しくないということですね。よく蜂谷社長は御社自身のことを、「城南三区を中心に1棟マンションの企画から設計、施工、管理までをワンストップで手掛けているニッチな会社」と説明されていますが、なぜ競合他社は追随してこないのでしょうか?

 

蜂谷 決算説明会などでアナリストから質問されるたびに、「競合している会社は特にありません」とか、「似たようなビジネスを展開している会社も見当たりません」といった回答をしています。結果的に競合が出てこなかったのは、条件的に設計が難しい物件が多いことが一因かもしれません。その点、当社は社内に設計・施工部門を抱えており、例えば、戸建てでも狭すぎるとされる16坪のスペースに8階建てのマンションを建設するなど、ノウハウと実績の蓄積があります。

 

荒巻 形状がいびつな不整形地(正方形や長方形の区画になっていない土地)は建物の建築に制約が生じたり、売却時にも不利であったりすることから、相続税評価額をさらに引き下げられます。それだけ開発が難しいことも意味していますが、そういったハンデを乗り越えられる設計力も御社の強みということですね。

 

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渋谷の再開発に伴い、将来的にも城南三区へ人々が流入

――足元では、城南三区が女性を中心に高く支持されていることはよく理解できました。もっとも、蜂谷社長がよくおっしゃるように、不動産投資は非常に長いスパンで取り組んでいくものです。さらに先々を展望したうえでも、城南三区のブランド力が衰えることはないといえるのでしょうか?

 

株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長 蜂谷二郎氏
株式会社フェイスネットワーク
代表取締役社長
蜂谷二郎氏

蜂谷 周知の通り、渋谷では非常に大掛かりな再開発が進められており、何棟もの巨大なオフィスビルが続々と完成する予定です。それに伴って、著名な企業がオフィスを移転してくれば、その従業員の方々も渋谷周辺エリアに引っ越してくることになります。こうした企業の誘致に伴う人の流入に加えて、人口動態的にもまだまだ城南三区の賃貸需要は拡大傾向が続くと見られています。

 

荒巻 一方で、不動産投資に対するニーズがいっそう高まっていくことも考えられますね。少子化に伴って日本の人口は今後も減少していきますが、高齢化が進むことで相続をはじめとする“終活”に関するニーズはむしろ拡大していくという珍しい現象が生じています。現時点で1年間当たり約130万人がお亡くなりになっていますが、20年後には160万人規模に達するといわれています。

 

そうなると、相続対策として不動産投資を検討する人がさらに増えても不思議はありません。相続を専門とする私たちとしても、こうした社会のニーズに応え、より多くのお客さまの役に立ちたいと思っています。

 

[図表2]城南三区人口の安定性の一例
[図表2]世田谷区人口の将来推計値 (総人口)

 

蜂谷 ところで、実は城南三区内においても、微妙なエリア間によって土地の値段が違ってくるのをご存知でしょうか。その例を挙げれば、山手通りを挟んで目黒区青葉台と目黒区大橋という地域が隣り合わせているのですが、都心からの距離はほとんど変わらないにもかかわらず、それぞれの土地の値段に格差が見られます。

 

どうやら地名に対するブランド的なイメージがあるようで、最寄り駅からの距離はさほど変わらなくても、青葉台の地名がついたほうが200万円程度も土地の値段が高かったりするのです。

 

荒巻 土地の取得価格がそこまで違っていれば、利回りにも影響を及ぼすことになりますね。私たち税理士はそこまで不動産に詳しいわけではありませんから、お客さまに対してより耳寄りな情報をお伝えしづらいのが悩ましいところですね。

 

蜂谷 いえ、不動産業界の人間でもわからないことだらけですよ。我々のところには毎月膨大な数の土地情報が入ってきますが、たとえば最寄り駅が同じで坪単価、容積率とも同一のエリアでありながら、一方は5階建てを建設できるのに、もう一方は3階建てが限界だったりするわけです。

 

また、同じ沿線内でも物件を建てられるエリアと建てられないエリアがあります。東急東横線には中目黒や自由が丘といった人気のエリアが多いのですが、実はマンションをほとんど建てられない一帯でもあります。具体的には「第一種低層住居専用地域」に該当し、3階建てまでしか建設できないのです。エリアとともにこうした複合的な条件まで踏まえ、資産価値を計っていかなければなりません。我々はすべての条件をクリアしたうえで、20〜40代の女性が住みたいと思う優良物件を創り出すことに努めています。

 

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(続)

株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長

1988年金融機関に入社。12年にわたり融資担当として5000件以上の案件を扱う。2001年、不動産会社である有限会社フェイスネットワーク(現・株式会社フェイスネットワーク)を設立。2003年、渋谷区松涛に自社物件第一号を建設する。2006年には自宅兼投資マンションを1棟、2007年には自社ビルを建設する。2018年3月マザーズ上場。この18年で城南エリアを中心に200棟以上の新築一棟マンションをプロデュース。著書多数。

著者紹介

税理士法人チェスター・代表 税理士
公認会計士
行政書士
ファイナンシャルプランナー
証券外務員

2004年に公認会計士二次試験に合格。2008年に資産税・相続税専門の税理士法人チェスターを設立。現在は職員総数190名、全国に6拠点展開(三越前、新宿、横浜、大宮、名古屋、大阪)。年間1,000件(累計3,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、専門性の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案、事業承継コンサルティング等を行っている。

税理士法人チェスター(http://chester-tax.com)

著者紹介

連載プロフェッショナルの特別対談~「不動産投資」による相続対策…失敗する人、成功する人とは?

取材・文/大西 洋平
※本インタビューは、2019年10月7日に収録したものです。