稼働率9割超!音楽好きのための物件「ミュージション」とは?

音楽を愛する人たちのために作られた、24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」は、相場より3割高い賃料でありながら、高い稼働率を保ち続けています。本連載では、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』より一部を抜粋し、賃貸経営を成功に導く満室経営術について解説します。

価格という高い壁を乗り越えさせる「音楽への情熱」

◆趣味ではなく生き方そのものだから「音楽」を捨てられない

 

私がミュージションを作ったのは、音楽が人の生き方と深くリンクしていると感じるからです。

 

アインシュタインは、「もし自分が科学者になっていなかったら、音楽家になっていただろう」という言葉を遺しています。音楽は一流の科学者であった彼の中で、科学と同じくらい尊い領域でした。それくらい、音楽とは人間にとって大きな価値を持つものなのでしょう。

 

考えてみれば、古くから人間と音楽はずっと一緒でした。最初のきっかけは、宗教的な儀式や、雨を降らせる祈りだったのかもしれません。音楽によって傷ついた心を癒したり、闘争心を駆り立てたりしたこともあったはずです。人間のDNAには、音楽を聴いたり奏でたりすることで、感情が高ぶるような記憶が刻まれていると思うのです。しかし、多くの現代人は、音楽を思い切り楽しめない環境で生きています。その状況を、ストレスに感じている人は、決して少なくないはずです。

 

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24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」の知られざる魅力

 

ミュージションに住む人たちは、周辺相場よりも1.3倍ほど高い家賃を支払っています。その中にはプロのミュージシャンを目指して、派遣社員や契約社員として働いているような人もいます。

 

彼らが、決して安くはないその家賃を払い続けるのは、音楽とともに暮らすことで得られる精神的な充足感が大きいからでしょう。ミュージションに住むことで彼らが得ている満ち足りた気持ちというのが、「コンビニが近くにあって便利」とか「ミストサウナや床暖房があってよかった」というレベルとはまったく違う話であるということは、お分かりいただけると思います。

 

入居者の中には、アルバイトを増やしてミュージションに住む方や、親に借金をしてミュージションに越してくるという方もいました。それほどまでに音楽を求める強い欲求は、ある意味人間の本能のようなものかもしれないと、私は思っています。だからこそ、そこに賃貸マンションとしてのマーケットが作られ、マンション経営のチャンスが生まれるのです。

他社の数字と比較して読み解ける「平均稼働率」の高さ

◆希少性が高いから相場の約1.3倍の賃料でも高稼働で推移する

 

これまでに私が手がけたミュージションは、川越、志木、登戸、野方の計4棟あり、その平均稼働率は90~93%です(*2018年9月末時点の全ミュージション13棟の稼働率は98%)。

 

ミュージションの家賃を知っている不動産業者がこの数字を聞くと、「あの家賃でよくそんなに埋まりますね」と驚きますが、私は当然のことだと思っています。なぜなら、ミュージションに住みたい人にとって、このマンションは高い家賃に相当するだけの価値があるからです。

 

稼働率90~93%という数字を聞いてもピンとこない方がいるかもしれないので、この数字がどの程度のレベルなのかを説明しましょう。

 

分かりやすい比較の対象として、テレビコマーシャルなどでよく名前を聞く大手アパート業者さんです。彼らが建てているアパートの稼働率は、約81%(2010年3月時点)ですが、空室を埋めるためにプレゼントで付加価値をつけたり、賃料を下げたりと、何かしらの対策を講じていきます。そういった特別な対策を講じて、この数字になっているということです。

 

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[図表1]ミュージション野方の賃料表
[図表1]ミュージション野方の賃料表

 

[図表2]ミュージションの家賃と周辺相場の家賃の差額
[図表2]ミュージションの家賃と周辺相場の家賃の差額

 

また、この数字は、新築物件と中古物件を合わせた平均です。一般的な物件では圧倒的に新築が埋まりやすいことを考えると、新築の入居率は100%に近いでしょう。その上で平均が80%台ということは、中古物件の中には入居率が、70%、60%というものも含まれてくるはずです(築年数が経過した物件をお持ちの大家さんなら、この数字は他人事ではないでしょう)。81%という数字には、そのような背景があることを理解しておいてください。

 

 

鈴木 雄二

株式会社リブラン 代表取締役

 

株式会社リブラン 代表取締役

1967年、東京生まれ。株式会社大京にて分譲マンション事業用地の仕入を担当。その後、1992年、株式会社リブランへ入社し、2002年、同社代表取締役に就任する。マーケットシェアを奪い合う分譲マンション業界で、同業他社とは同じ土俵で勝負しない経営スタイルを堅持。24時間、音楽漬けを可能とするマンション「ミュージション」の分譲、賃貸事業を行い、新たなマーケットの創造を行う。

著者紹介

連載24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」で実現する満室経営術

本連載は、2018年12月12日刊行の書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命

鈴木 雄二

幻冬舎メディアコンサルティング

不利な立地も関係なし、しかも相場より3割高い賃料で長く満室経営を実現する。 その秘密は音楽にあった。 人口減少、供給過剰の賃貸マーケットで勝ち続ける新常識を教えます。 新しさにしか建物の価値を見出せない市場を…