不動産投資を成功に導く「優良物件」3つの条件とは?

東京23区内でも利回りが出づらくなり、郊外や地方物件も空室率上昇の問題が本格化するなど、不動産運用の先行きに不安を持つオーナーは多い。本連載では、株式会社フェイスネットワーク代表取締役社長・蜂谷二郎氏に、長いスパンで見た資産形成の手段としての不動産投資の魅力、そこで勝ち残るためのポイントなどを伺っていく。第6回目のテーマは、「優良物件」の3つの条件についてである。

ビジョンがあっても選択を誤れば好結果は得られない

本連載も残すところ2回だが、ここで改めて「不動産投資とは、どのような姿勢で取り組むべきものなのか」を考えてみたい。

 

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この問いに、株式会社フェイスネットワーク代表取締役社長の蜂谷二郎氏はこう答える。

 

株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長・蜂谷二郎氏
株式会社フェイスネットワーク
代表取締役社長・蜂谷二郎氏

「不動産投資はミドルリスク&ミドルリターンで、コツコツと利益(家賃収入)を積み上げていく投資手法としては非常に有効です。株式投資のように一発狙いでハイリターンを追求できない代わりに、一瞬にして資産を失うような大ケガの恐れも少ないといえます。その反面、多額の資金と相応の時間を要するため、やり方を少しでも間違えると、想定外のリスクを長く抱え込む可能性もあります」

 

本連載の第4回では、最初に明確なビジョンを描いていないことが失敗の発端となる、と指摘した(『不動産投資の成否を分ける?「ビジョン」の明確化が必要な理由』)。ただ、もちろんビジョンがあっても、それを達成するための手段である「物件選び」を間違えれば、好結果は得られない。

 

では、選ぶべき物件とはどういった条件を備えているものなのか?

 

蜂谷氏が定義する優良物件とは、①5〜10年経っても資産価値や賃貸ニーズが落ちにくい、②入居者の属性が高い、③売却したいと思った際に高値で売れる、という3つの条件を満たすものだという。

 

①の資産価値や賃貸ニーズだが、たとえば、築20年で利回り10%超の利回りを見込める中古マンションを想定してみよう。現在満室だとしても、築30年となる10年後にも同じ状況を維持できるだろうか?

 

満室状態を維持するためには、当然相応のリフォームやリノベーションが必要になってくる。これまで幾度もお伝えしたが、こうしたコストの分だけ実質利回りは大幅に低下し、出費を惜しめば空室リスクが高まってしまう。結局どちらに転んでも収益性の悪化は避けられない。

 

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「長期的なスパン」が不動産投資の基本だが…

では、新築マンションであればそのような恐れはないのか?

 

「新築物件であっても、周囲のマンションで空室が目立つようなエリアでは前途多難といえるでしょう。築浅のうちは入居者が見つかったとしても、年が経つにつれ他の物件に埋もれてしまい、空室の発生が常態化しかねません」(蜂谷氏)

 

②の「入居者の属性」についても、けっしておろそかにできないポイントだ。どれだけ一見「お買い得」で利回りの高い物件であっても、入居者の属性が低い場合は、家賃の滞納、ゴミ出しマナーや騒音などによる近隣からの苦情、建物や設備の破損といったトラブルのリスクが当然高まる。

 

「いわゆる『属性が高い入居者』は、比較的高めの家賃を支払える収入の余裕があり、トラブルを起こす可能性は相対的に低いといえるでしょう。リスクを未然に回避する意味でも、属性の高い人が好むエリアに的を絞り、より立地のいい場所に新築マンションを建てるのがベストな選択肢だと思います」(蜂谷氏)

 

自分のビジョンを叶えるために長期的なスパンで取り組むのが不動産投資の基本であるが、不測の事態が起こり得るのも人生だ。であれば、③の「売却したいと思った際に高値で売れる」という点も念頭に置いておきたい。状況に応じては、相続以外に売却という出口戦略を検討する必要も出てくるからだ。

 

「相続税の納税資金を確保する必要が生じるなど、何らかの事情やライフプランの変化によって、売却せざるを得ない局面が訪れるかもしれません。その際に、売却代金だけでは残債を完済できず自己資金の持ち出しとなれば、収益を得るために始めたはずなのに本末転倒の話になってしまいます」(蜂谷氏)

 

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実は、①や②を重視すれば、自然と③の条件も満たしやすくなるといえる。つまり「属性の高い人」に好まれやすいエリアに建つ「新築マンション」で、「資産価値や賃貸ニーズも高い状態」を維持していれば、売却に際に人気を博すのは間違いないからだ。

 

では、実際にどのような戦略に基づいて、これら3つの条件を満たす物件に資金を投じるべきか? 蜂谷氏は「新築1棟マンション×城南3区×女性」が成功の法則だという。

 

新築1棟マンションは入居者に選ばれやすく、修繕費の発生リスクも低い。また、区分所有マンションよりもキャッシュフローが得られやすく、耐震基準の強化に対応できるのも利点だ。

 

「比較的割安に取得できる不整形地であっても、設計の工夫次第で収益物件を建てることができます。エリア周辺のニーズに合ったデザインを施すなどのさらなる工夫を重ねれば、おのずと入居者から選ばれる物件となります」(蜂谷氏)

 

次に城南3区とは、「世田谷・目黒・渋谷」を意味しているが、これらのエリアは生産年齢人口(15歳以上65歳未満)の推移から判断して、長期的に高い賃貸ニーズを期待できるという。少子高齢化に伴って全国的に生産年齢人口は減少の一途を辿るが、城南3区はそれが緩やかで、世田谷区に至っては2015〜2035年にかけて微増する見込みだ。

 

さらに、城南3区は交通の便、住環境整備、治安良好と三拍子揃っているうえ、東京都心の他のエリアと比べて土地の取得コストが割安で安定的だという。

 

「城南3区の中でも、私どもはより厳密にターゲットを絞り込んでいます。基本的には、甲州街道よりも南、環八通りよりも東、目黒通りよりも北、山手通りよりも西のエリアにフォーカスしているのです。そうすることで、安定的な賃貸需要と23区内にも関わらず比較的高い利回りが見込めます」(蜂谷氏)

 

残る「女性」とは、何を意味するのか? フェイスネットワークが手掛ける新築1棟マンションは、20〜40代の女性を入居者としてターゲットにしたものが多いという。

 

「自分の趣味や嗜好と相容れない物件だと判断すれば、どれだけ家賃が安くても女性は見向きもしません。逆にいったん気に入れば、長く住み続けてもらえる可能性が高い。つまり彼女たちが住まいに求める高い基準をクリアできれば、安定的な収益を確保できる可能性が高い。個人差はあるものの、概して女性は居住マナーがよく、物件をきれいに使用する傾向もうかがえます」(蜂谷氏)

 

ただ、上記のように狙い目のエリアだけに、城南3区ではなかなか掘り出し物が出てこないともいわれる。次回の最終回では、物件の探し方のコツや首都圏における不動産市況の行方についてクローズアップしていく。

 

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株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長

1988年金融機関に入社。12年にわたり融資担当として500件以上の案件を扱う。2001年、不動産会社である有限会社フェイスネットワーク(現・株式会社フェイスネットワーク)を設立。2003年、渋谷区松涛に自社物件第一号を建設する。2006年には自宅兼投資マンションを1棟、2007年には自社ビルを建設する。2018年3月マザーズ上場。この18年で城南エリアを中心に200棟以上の新築一棟マンションをプロデュース。著書多数。

著者紹介

連載融資のプロが伝授!「夢」をかなえる資産形成術~「新築一棟マンション投資」必勝の新常識

取材・文/大西洋平 撮影(人物)/永井浩
※本インタビューは、2019年4月23日に収録したものです。