建築基準法を上回る「耐震構造」が収益物件に必要な理由

急速な人口減少とともに、土地活用の先行きに不安を持つ不動産オーナーが増えている。そんな中、他にはない独自性でオーナーの厚い支持をうけているのが、長期にわたり安定した収益が得られる髙松建設の物件づくりである。本連載では、同社が提案する「世界にたったひとつしかないオリジナル収益物件」の具体的な創り方を紹介する。第4回目のテーマ、髙松建設独自の建築基準法を上回る驚異の耐震構造の秘密について、髙松建設東京本店執行役員設計本部長の河野浩一氏、同社東京本店営業第八本部上席本部長の籾木康一氏、同社東京本店工事第三本部工事第四部長の松田晃氏にお話を伺う。

入居者の命、そして不動産オーナーの大切な資産も守る

東日本大震災の発生以来、収益物件の耐震性に対する不動産オーナーの関心は強まっている。地震で建物が倒壊すれば、大事な資産を失うだけでなく、家賃収入などの収益も途絶えてしまうからだ。さらには、物件に入居する人々の暮らしや、命そのものまで奪ってしまう恐れもある。今、耐震性に優れた「安心・安全」な物件づくりは、不動産経営において非常に重要な要素となっている

 

 

髙松建設の収益物件は、その耐震性に徹底的にこだわっている点にも定評がある。

 

高松建設 東京本店 執行役員  設計本部長 河野浩一氏
髙松建設 東京本店 執行役員
設計本部長 河野浩一氏

「当社の鉄筋コンクリート造(RC造)の物件は、『複合型マンション』や通常のマンション、オフィスビル、商業ビルなどの種類を問わず、すべて『耐震構造』を採り入れており、建築基準法で定める地震力を15%も上回る厳しい設計基準で設計・施工を行っています」と語るのは、同社東京本店 執行役員設計本部長の河野浩一氏である。

 

髙松建設の「耐震構造」と、建築基準法に基づく耐震構造の違いは、RC柱の断面を見れば一目瞭然である。

 

建築基準法に基づくRC柱に比べて、髙松建設のRC柱の配筋は、主筋の間隔が狭く、密度が高い。しかも、主筋を束ねて巻き付ける帯筋(フープ筋)の量も建築基準法に基づくRC柱よりも多く、見るからに堅牢な印象である。

 

髙松建設 東京本店 営業第八本部  上席本部長 籾木康一氏
髙松建設 東京本店 営業第八本部
上席本部長 籾木康一氏

同社東京本店 営業第八本部上席本部長の籾木康一氏は、「当社の東京本店と大阪本店には、構造や防犯に関する展示、最新設備やオリジナル設備に関する展示を行っている『夢工房』という体験型ショールームがあり、構造模型についてもご覧いただけます。建築基準法に基づくRC柱と当社の『耐震構造』のRC柱を見比べると、あまりの違いに驚かれるお客さまが多いようです」と語る。

 

建築基準法による耐震基準は、1950年に制定された旧耐震、1971年の旧耐震改正、1980年の新耐震と、時代を経るごとに厳しくなった。それぞれ、1948年の福井地震(マグニチュード7.1)、1968年の十勝沖地震(同7.9)、1978年の宮城県沖地震(同7.4)と、2~3年前に発生した大地震による建物の被害を踏まえて強化されてきた歴史がある。

 

現在の新耐震基準では、震度6強~7強までの地震に耐えて人命を守ることができると言われている。

 

建築基準法の柱の配筋
建築基準法の柱の配筋例
髙松建設基準の柱の背筋 (建築基準法の15%アップ)
髙松建設基準の柱配筋
上記建築基準法柱配筋例の15%アップ

だが、人命は守られても建物には大きなダメージが残ってしまう。その点、建築基準法で定める地震力を15%も上回る設計基準でつくられた髙松建設の物件は、人命はもちろん、不動産オーナーの大切な財産である建物もしっかり守られるのが大きな魅力だ。

 

実際、1995年1月17日に起きた阪神・淡路大震災では、震度7の大きな揺れによって住宅の全壊が10万4,906棟、半壊が14万4,274棟という甚大な被害が発生したが、髙松建設がつくったマンションやビルは、108件中107件が被害ゼロ、残る1件も外階段の一部が損傷しただけで済んだ。これによって、同社の建物がいかに地震に強い構造を持っているかということが、事実として証明された。

 

ここ数年、日本全国で大きな地震が頻発しているのは周知の通り。首都直下地震、南海トラフ地震の可能性が論議されるなど、いずれ東京エリアも大地震に襲われるのではないかという不安は高まっている。大切な資産を守り、受け継いでいくためにも、地震に強い建物を選ぶことは非常に重要だ。

 

施工部門と検査専門部署による二重の検査を実施

地震に強いのはもちろんのこと、長持ちするように設計・施工されているのも髙松建設の建物の特徴である。

 

髙松建設 東京本店 工事第三本部 工事第四部長 松田晃氏
髙松建設 東京本店 工事第三本部
工事第四部長 松田晃氏

「たとえば、外壁のタイルは経年により剥離しやすくなりますが、当社は特殊な剥離防止工法を採用して、建物がより長持ちするように施工を行っています。これによって建物のメンテナンスにかかる費用を抑えることができるのです」と語るのは、同社東京本店 工事第三本部工事第四部長の松田晃氏である。

 

また、髙松建設の建物のすべては、地下に配管などを点検するための点検ピットを設けている。「他社の建物の場合、地下は配管が終わった後に埋め戻してしまうことが多いようですが、問題があればいつでも簡単に点検し、長期にわたってメンテナンスができるように設けているのです。これによってメンテナンスをこまめに行うようになれば、建物はますます長持ちするはずです」(河野氏)。

 

不動産投資では、建物をいかに長持ちさせ、長期にわたって安定収益を確保できるようにするかが重要なポイントだが、髙松建設の建物は、もちろんその条件を十分に満たしていると言える。

 

さらに、多くの不動産オーナーに高く評価されているのは、厳格な施工管理体制だ。

 

同社では、建設中の建物を検査する部門として、施工部門からは独立した「技術監査部」という検査専門部署を設けている。

 

河野氏は、「施工部門による自主検査のほかに、技術監査部が第三者の視点で構造などを検査し、品質や安全性に問題がないかどうかをチェックしています。技術監査部による検査をパスしなければ、施工部門は次の工程に取り掛かることができません。検査専門部署による二重のチェックによって、建物の品質を保証しているのです」と説明する。

 

髙松建設は、自らを建物づくりに妥協を許さない「技術屋集団」と呼んでいるが、厳格な管理体制はその矜持の表れと言えそうだ。

 

 

髙松建設株式会社 東京本店・執行役員 設計本部長

著者紹介

髙松建設株式会社 東京本店・営業第八本部 上席本部長

著者紹介

髙松建設株式会社 東京本店・工事第三本部 工事第四部長
一級建築施工管理技士

著者紹介

連載50年後も満室経営を実現する土地活用術~世界でひとつだけの「オリジナル収益物件」の創り方

取材・文/渡辺賢一 撮影/永井浩(人物)
※本インタビューは、2018年11月30日に収録したものです。