いま、土地活用の選択肢として「収益物件」をどう考えるか?

急速な人口減少とともに、土地活用の先行きに不安を持つ不動産オーナーが増えている。そんな中、他にはない独自性でオーナーの厚い支持をうけているのが、長期にわたり安定した収益が得られる髙松建設の物件づくりである。本連載では、同社が提案する「世界にたったひとつしかないオリジナル収益物件」の具体的な創り方を紹介する。第1回目のテーマ、土地活用の選択肢としての「収益物件」について、髙松建設東京本店営業八本部上席本部長の籾木康一氏にお話を伺う。

人口減少でも拡大する、都心の単身向けマンション需要

いよいよ2020年に迫った東京オリンピック・パラリンピック。この世紀のイベントに向けて、東京都心では相変わらず、大規模なオフィスビルや商業ビル、高層住宅などの建設ラッシュが続いている。

 

しかし、この盛り上がりは「オリンピックが終了するまで」との見方も強い。実際のところ、再来年以降の東京エリアの不動産市場はどうなるのだろうか?

 

高松建設 東京本店 営業第八本部 上席本部長 籾木康一氏
高松建設 東京本店 営業第八本部
上席本部長 籾木康一氏

「地方からの単身赴任者や、外国人などの人口流入は続いており、東京の賃貸マンション市場は、オリンピック後も良好な状態が持続するのではないかと見ています」と語るのは、髙松建設東京本店 営業第八本部上席本部長の籾木康一氏である。

 

籾木氏によると、東京には前回オリンピックが開催された1960年代や1970年代の高度経済成長期に建設され、すでに40年、50年以上が経過した建物が多い。現在はその更新期に差し掛かっており、建て替えの動きはオリンピック後も継続する見通しであるとのこと。

 

「とくに東日本大震災以降、旧耐震の建物を新耐震に建て替える動きが広がっています。そのため、われわれのような建設業界だけでも、地方から東京に単身赴任してくる人材はかなり増えている印象です」(籾木氏)

 

ほかの産業全体を見渡しても、東京エリアへの本社機能移転や外国企業によるアジアヘッドクオーター(アジア事業拠点)の設置が相次いでいる。

 

そのため、「たとえ国全体では人口減少が進んだとしても、東京の賃貸マンション需要は単身者向けを中心に着実に伸びていくはずです」と籾木氏は見る。

 

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地域の特性や状況に合わせ、さまざまな収益物件を提案

ただし、「ワンルームなどの単身者向けは良好ですが、東京エリアに限っては、近年、相続対策などでファミリータイプの分譲マンションを賃貸用に購入する動きが広がっていたり、住み替えで所有物件を賃貸にしたりと、ファミリータイプの賃貸物件が若干だぶつき始めているのが現状です」と籾木氏は語る。

 

もっとも、どのような物件が長期的に安定収益を「約束」してくれるのかは、地域ごとの特性や状況によっても異なる。

 

「たとえば都心の一等地の場合、賃貸マンションを建てるだけでなく、オフィスビルや商業ビルなど、さまざまな選択肢があります。立地によっては住宅以外を選んだほうが、より安定的な収益が期待できるかもしれません。また、単身向け賃貸マンションを建てるにしても、周囲に同様のマンションが乱立しているのであれば、1室当たり25㎡前後のワンルームより広い1LDKのマンションを建設するなど、地域ごとの状況に応じて戦略を練る必要があります。いかに他の物件との差別化を図るかが重要なのです」(籾木氏)

 

そうした地域ごとの特性や状況に応じた収益物件を提案し、多くの不動産オーナーから高い評価を得ているのが髙松建設だ。

 

「当社は地域密着型営業をモットーとしており、各営業担当者が、それぞれの担当地域について日ごろから徹底的な市場調査を行っています。足で稼いだ詳細なマーケティングデータをもとに、確かな事業プランを提案できるのがわれわれの強みなのです」と籾木氏は語る。

 

髙松建設は、これまでに4,000棟を超える収益物件を手掛けてきた実績を持つ。賃貸マンションなどの集合住宅はもちろん、オフィスビル、商業ビル、ホテル、医療施設、物流施設など、地域の特性や状況に応じて、さまざまな収益物件を提案できるのも同社の特徴だ。

 

しかも、どれひとつとして同じ物件はなく、オーナーの夢や思いを反映したオーダーメイドの物件ばかりである。「お客さまのご家族の状況や、会社の経営方針、資産状況などを踏まえ、『将来こうなりたい』という資産運用の方向性に沿って、それをかなえる提案を行います。世界にたったひとつだけのオリジナル収益物件だからこそ、過当競争を勝ち抜き、長期にわたって安定した収益が確保できるのです」と籾木氏は語る。

 

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髙松建設株式会社 東京本店・営業第八本部 上席本部長

著者紹介

連載50年後も満室経営を実現する土地活用術~世界でひとつだけの「オリジナル収益物件」の創り方

取材・文/渡辺賢一 撮影/永井浩(人物)
※本インタビューは、2018年11月30日に収録したものです。