過当競争が続く賃貸経営…「複合型マンション」の優位性とは？

賃貸マンションと商業ビルの「いいとこ取り」

髙松建設が提供する「世界にたったひとつの収益物件」とはどのようなものか？

同社東京本店営業第八本部上席本部長の籾木康一氏が一例として挙げるのが、1階を店舗とし、2階以上を賃貸マンションとする「複合型マンション」だ。

髙松建設東京本店営業第八本部
上席本部長籾木康一氏

「一般的に賃貸マンションの家賃は、1階の部屋がいちばん安く、上層階に行くほど高くなります。道路に面する1階は空き巣など外部からの侵入を受けやすいからです。これに対し、商業ビルは、道路に面していてお客さんが出入りしやすい1階のほうが賃料は高く、上層階に行くほど安くなります。1階を店舗、2階以上を賃貸マンションとすれば、それぞれのデメリットを補いつつ、建物全体としての賃料収入を最大化できるわけです」（籾木氏）

また、容積率の低い土地に賃貸マンションを建てる場合、あまり階数を稼げないので、どうしても収益力が下がってしまうことがある。そこで、1階にマンションよりも賃料を高く設定できる店舗を入れ、建物全体の収益力を上げるという方法もある。いずれにしても、建物のすべてを賃貸マンションにするよりも大きなメリットが期待できるのだ。

「『複合型マンション』がとくに適しているのは、人通りの多い都心の一等地です。駅近や大通りに面した土地であれば、人通りが多いので店舗のテナントも付きやすい。しかも、医院やクリニックなどのテナントであれば、一度契約すると長く入居し続けてもらえるケースが多いので、長期にわたって安定的な賃料収入を確保できる可能性があります」（籾木氏）

このように、「複合型マンション」にはさまざまなメリットがある。

しかし、街中を歩けば、1階が店舗、2階以上が賃貸マンションという建物はよく見かける。「複合型マンション」というスキーム自体が、とくに目新しいわけではない。

では、髙松建設が提供する「複合型マンション」は何が違うのか？

籾木氏は「徹底したマーケティングに基づくテナント選び」に大きな違いがあるという。

「地域」に密着したマーケティングでテナントを選定

前回も紹介したように、髙松建設は地域密着型営業をモットーとしている。各営業担当者は、担当エリアの収益物件の動向や家賃相場を熟知するだけでなく、住民の属性や家族構成、エリア内の店舗や施設なども丹念にリサーチしている。そうした市場調査に基づいて、適切なテナントを呼び込めるのが大きな強みだ。

しかも、賃貸マンションの入居者にも満足してもらえるように、おしゃれなレストランやケーキショップなど、建物のブランド価値が高まるようなテナントを中心に選定するのも同社のこだわりである。

「コンビニエンスストアやドラッグストアに入ってもらったほうが、より高い賃料が設定可能で、長く入居していただけるという考え方もあります。マンションに入居する方々の生活にも便利でしょう。しかし、そうした店が1階にあると深夜まで騒がしくなってしまう可能性がありますし、それによりマンションへの入居に悪影響が出てしまうようでは元も子もありません。もちろん、どんなテナントを入れるのかはお客さまのご要望に応じて最終決定しますが、テナントとマンションそれぞれのバランスを考慮しながら、最善のご提案をしています」と籾木氏は説明する。

最近では、深刻化する待機児童問題に対応して、「2～3階を保育園にしたい」というオーナーもいるそうだ。さまざまな「複合型マンション」を手掛けてきた髙松建設なら、あらゆるテナントの入居に対応可能である。

高松建設東京本店執行役員
設計本部長河野浩一氏

「保育園と賃貸マンションを一体化する場合、マンションに入居する方々と、園児と親御さんそれぞれの建物内における動線をしっかり分ける必要があります。お客さまから『保育園を入れたい』というご相談を受けたら、それに合わせてエントランスや通路を分けた建物を設計します」と語るのは、髙松建設東京本店執行役員設計本部長の河野浩一氏である。

このように髙松建設は、オーナーに対する事業のコンサルティングから、丹念な市場調査に基づくテナントの選定、それに応じた建物の設計・施工、完成後の管理に至るまで、収益物件にかかわるサービスのすべてを提供する。

しかも、「保育園を入れるのなら、それに適した建物を設計・施工する」といったように、それぞれのサービスが密接に結び付き、オーナーの事業が成功を収められるように総合力で支援しているのだ。

髙松建設によるトータル支援の頼もしさは、次のようなエピソードにも表れている。

「『複合型マンション』の1階にレストランを入れる場合、調理によって発生する匂いをどうするかが大きな問題となるケースがあります。1階に厨房からの排気口を設けると、2階以上のマンション部分に匂いが漂ってしまいます。そこで当社は、1階にレストランを入居させると決まった時点で、排気ダクトを屋上まで通すように設計します。こうすればマンション部分には匂いが届かなくなり、入居される方々に快適な住環境を提供できるわけです」（河野氏）

同じ「複合型マンション」でも、髙松建設が提案するオリジナル収益物件は、オーナーや入居者に対する気配りに満ちている。それは、「お客さまの事業の成功を応援したい」（籾木氏）という基本姿勢が根底にあるからだ。

もちろん、「複合型マンション」にもデメリットがないわけではない。たとえば店舗部分のテナントが退去し、それが長引いた場合は、賃料収入の大きな割合を占めるだけに、収支計画に大きな狂いが生じることもある。

それだけに、初期段階であらゆるリスクを想定した確実性の高いプランを立てる必要があるが、高松建設は、周到な市場調査に基づいたテナントの選定、それに合わせた建物の設計・施工、完成後の徹底した管理によって、リスクを最小化していくのだという。