厳しさを増す融資環境・・・いま銀行融資を引き出せる物件とは?

都心部を中心に土地価格が高騰し、やや過熱気味ともいえる不動産投資市場。新たな物件選びにあたっては「価格が高すぎる」「利回りが確保できない」と悩んでいる方も多いだろう。本連載では、株式会社Coeur代表取締役の大坂真氏が、年9%以上の高利回りが見込める東京郊外などの新築一棟物件を取得し、適切な家賃設定で満室を維持しながら、最終的にキャッシュを大きく膨らませる最新の不動産投資術を紹介する。第5回目は、「銀行融資」を上手に活用する方法を伺った。

審査が厳しい時期ほど、“稼ぐ力”がモノを言う

「利回りの高い郊外の木造一棟ワンルームマンション」は、銀行からの融資を受けやすいという大きなメリットがあります。“満室経営”を実現しやすい工夫が凝らされていることは、銀行にとっても非常に魅力的だからです。つい先日も、ある金融機関の支店長が当社の「浴室TV」に大きな関心を抱いてくださいました(もうじき、本承認が下りる見込みです)。

 

銀行が融資を審査する際の物件の評価方法には、「積算評価法」と「収益還元法」の2種類があります。

 

積算評価法とは、万が一ローンが焦げ付いた場合、担保となる物件が「いくらで売れるのか?」を知るための評価方法です。路線価格や公示価格、建物の構造、用途地域など、さまざまな客観的データをもとに土地・建物そのものの“値段”を算定します。

 

これに対し収益還元法とは、「いくらで売れるか?」ではなく、「どれだけ稼げるのか?」に着目して物件を評価する方法です。収益還元法の詳細な計算方法については、非常に複雑ですので、ここでは割愛しますが、要は、どれだけ多くのキャッシュフローを生み出せるかということが評価上の大きなポイントとなります。

 

 

当社が提供する「郊外の木造一棟ワンルームマンション」の場合、高利回りで空室リスクも低いので、収益還元法を当てはめると非常に高く評価されます。銀行の審査では、物件のほかに借りる人の年収や資産状況なども評価されますが、年収1,000万~2,000万円クラスで、その他の属性も申し分ない投資家なら、審査が通る確率は高いと言えます。つまり、物件が理由で審査が通らない可能性は相対的にかなり低いのです。

 

昨今の、投資用不動産にまつわる不正融資疑惑が問題となって以来、銀行の審査はかなり厳しくなっていますが、当社のお客さまは、かなりの割合で審査をパスしています。審査が厳しい時期ほど、物件そのものの価値や“稼ぐ力”(収益還元評価)がモノを言うのです。

 

ちなみに当社の物件は、収益還元法だけでなく、積算評価法でも高く評価されやすい傾向にあります。というのも、物件の実勢価格と評価額の乖離が小さいからです。先ほども述べたように、積算評価法では路線価格や公示価格、固定資産税評価額などの客観データをもとに評価額を弾き出します。

 

しかし、実際に物件が売買される価格(実勢価格)は需給によって変動し、評価額を大きく上回ることが珍しくありません。現在の都心のように不動産価格が高騰しているエリアでは、評価額と実勢価格の乖離はとくに大きくなります。

 

仮に取得したい物件の実勢価格が2億円でも、銀行が算出した積算評価額が1億5,000万円なら、それ以上はなかなか借りられず、残りの5,000万円は自分で工面しなければならなくなるわけです。

 

その点、「郊外の木造一棟ワンルームマンション」は、都心に比べて実勢価格と評価額の乖離が小さいことが多いので、取得価格のかなりの割合を融資で賄えます。

 

なお、かつては全額融資(フルローン)も可能でしたが、不正融資疑惑の表面化以来、銀行の審査が厳しくなったことから、現在は1割以上の頭金を求められるケースが多くなっています。1億円の物件を取得する場合は最低1,000万円、2億円なら2,000万円以上の自己資金が必要です。

返済の「据置期間」を設定してキャッシュアウトを防ぐ

ところで、銀行と融資契約を交わす際には、必ず設定しておいたほうがいい条件があります。それは、融資を受けてから返済を開始するまでの「据置期間」です。

 

通常、不動産投資ローンや住宅ローンは、融資を受けた翌月から利息と元本の返済が始まります。据置期間を設けることによって、それを数ヵ月先延ばししてもらうのです。建物が完成して入居募集を開始しても、すぐに埋まるわけではありません。その間、家賃が入らない状態で返済を行うと、キャッシュがどんどん出ていってしまいます。

 

最初のころは、ただでさえ不動産仲介会社や管理会社に支払う諸費用など、いろいろなお金が出ていくものです。キャッシュアウトを防ぎ、なるべく多く手元に残すためには、据置期間を有効に活用するのがお勧めです。

 

据置期間中に入居者をある程度確保できれば、家賃収入をほぼ丸ごと受け取って、キャッシュを増やすこともできます。仮に家賃5万円で10戸の場合、満室にすれば月50万円弱が手元に残るのです。据置期間を長く設定すればするほど、手元に残るキャッシュが膨らむのは言うまでもありません。つい最近、1年間の据置期間を設定できた例もありました。

 

当社が提案する「3年で10倍」の不動産投資では、高い売却益を目指すだけでなく、保有期間中にどれだけ多くのキャッシュを残せるかが重要なカギを握ります。据置期間だけに限らず、キャッシュを残すために利用できる手段は存分に活用すべきです。

 

 

株式会社Coeur 代表取締役

1977年生まれ。海外でバイクレーサーとして活躍後、帰国。2013年より不動産仲介業をはじめ、株式会社Coeurを設立。

著者紹介

連載9%以上の利回り&3年で1億円のキャッシュを手にする「郊外・新築一棟物件」投資術

取材・文/渡辺 賢一 撮影(人物)/佐山 順丸
※本インタビューは、2018年5月16日に収録したものです。