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高齢化で“伸び続ける”市場はどれか？
年金でも入れる『住宅型老人ホーム』に不動産投資家が注目する理由。日本では「人口減少」「地方消滅」といった言葉が目立つようになり、不動産投資に対しても“今後は厳しくなるのではないか”という不安が語られることが増えています。しかし一方で、人口が減っても安定したニーズが期待できる分野が存在します。
その一つが「住宅型有料老人ホーム」です。
私は福岡を拠点に、不動産会社と工務店を一体化した事業を営みながら、新築アパート一棟と住宅型老人ホームのハイブリッド投資を提案してきました。現場でデータと需要を直接見ていると、老人ホーム市場はまさに“これから伸びる投資分野”であり、多くの投資家にとって新しい選択肢になると強く感じています。
本記事では、
・なぜ老人ホーム市場は今後伸び続けるのか
・老人ホーム不動産投資とはどのような仕組みなのか
・新築アパート一棟投資と組み合わせたハイブリッド型戦略で資産形成が加速する理由
これらを、セイコー・エステート＆ディベロップメント代表としての現場視点から解説していきます。
人口減でも“需要が伸びる”老人ホーム市場の構造
65歳以上人口は増え続ける
日本の高齢化はすでに知られていますが、実はこれからさらに加速します。最新の政府統計では、以下のような推移が示されています。
・2025年（現在） → 高齢化率29.6％
・2070年 → 約40％（10人に4人が65歳以上）
人口総数が減っても、高齢者の比率が伸びるため、高齢者向けサービスの需要は“構造的に”増えていきます。特に注目すべきは75歳以上人口の動きです。
福岡市、熊本市などの都市部は2035年〜2050年以降にピークを迎えると推測されています。
つまり、九州・福岡エリアにおいては、老人ホームの需要は今から先の方がむしろ高まっていく構造です。
老人ホームの利用者数は「人口減でも増える」
厚労省のデータでは、2024年から2045年にかけて、施設サービス利用者数が約25％増という推計が出ています。
人口が減っても、「要介護人口」は増えていくため、供給は不足しやすい構造です。私たちが実際に福岡・熊本・糟屋郡などで土地を調査しても、「住宅街の中で老人ホームが満室」という例は珍しくなく、需要が強いことが現場でも確認できます。
増えているのは「住宅型有料老人ホーム」
老人ホームにはいくつか種類がありますが、いま特に増えているのが住宅型有料老人ホームです。
・特別養護老人ホーム→福祉法人や自治体などが運営します。
・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）→家賃が高く、入居者の負担が重い
・住宅型有料老人ホーム→入居費が安く、規制が少なく、需要が安定的に伸びています。
福岡近郊の事業者にヒアリングしていますが、一様に語られるのは「年金の範囲で入れる住宅型が最も埋まりやすい」ということです。高齢者に「住み慣れた地域で生活したい」というニーズがあります。
郊外の土地でも成立する理由
住宅型有料老人ホームの不動産投資に必要な土地は通常の賃貸住宅の不動産投資とは異なります。その理由は以下の通りです。
・高齢者は“移動したくない”
・家賃を低く抑えられるため入居しやすい
・施設の規模が大きすぎない（45室前後が最適）
・住宅街の6m道路でも建築可能
つまり、都市の中心部である必要はなく、郊外こそ適した立地なのです。これは一般の不動産投資（マンション・アパート）に向かない土地でも、老人ホームなら合うという場合があります。ここは投資としての面白いポイントでもあります。
福岡の不動産投資・老人ホーム投資・新築アパート経営の専門家コメント
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント代表 髙木政利
高齢化が進む中で、住宅型有料老人ホームの需要は“地域を問わず安定して伸びていく”ことを、現場では強く実感しています。とくに九州・福岡・熊本・佐賀・大分などのエリアは、今後も75歳以上の人口が増える予測があり、住宅需要と介護需要の両方を取り込める市場です。当社では、こうした人口動態データや介護事業者の稼働状況を踏まえ、長期的に安定する老人ホーム投資モデルを提供しています。具体的な立地・需要・投資規模の相談は、下記のサービスページまたはセミナーで詳しくお話ししています。
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「土地なし・運営知識なし」でも始められる住宅型老人ホーム投資モデル
住宅型有料老人ホームは、不動産投資家にとって「参入ハードルは一般的な新築アパートよりも情報が少ないが、実は需要が強い」という珍しいカテゴリーです。セイコー・エステート＆ディベロップメント（以下、当社）でも、福岡・熊本・糟屋郡・佐賀などで老人ホーム投資のサポートを展開していますが、最も多いのが、
「土地を持っていなくても老人ホーム投資はできますか？」
という質問です。
結論から言えば、土地なしの一般投資家でも十分に可能です。
なぜなら住宅型老人ホームは、一般的な住宅やアパートと同様、都市計画法や建築基準法に沿って土地を購入し、その上に建物を建て、運営事業者が入居する“事業型不動産”だからです。
ここでは、投資家が押さえておくべき主要な特徴をまとめます。
投資家は「所有するだけ」で事業運営は不要
多くの方が誤解するのは、老人ホームは“運営が大変そう”というイメージです。
しかし実際は、
・入居者募集
・スタッフ配置
・サービスの提供
・食事・生活支援
・クレーム対応
・日常的な運営全般
これらはすべて介護運営事業者が担います。
不動産投資家が行うのは、
・土地を購入する
・建物を建築する（セイコー・エステート＆ディベロップメントが建設します。）
・運営事業者に長期で貸す
という「不動産オーナーとしての役割のみ」です。
私自身、現場で何度も投資家の方と話していますが、むしろ“手離れが良い投資”であることに驚かれる方が多い印象があります。
30年一括借り上げで「空室リスクがほぼゼロ」
セイコー・エステート＆ディベロップメントがサポートする住宅型有料老人ホームの最大の強みは、長期の一括借上げ契約（マスターリース）です。
当社が提携する事業者では、福岡・佐賀・熊本などのエリアで
・30年という長期契約
・賃料は事業者が毎月支払う
・事業者と契約しているので空室リスクがほぼゼロ
この老人ホーム投資の仕組みによって、不動産投資家は
・入居率に左右されず
・経営の季節変動も影響を受けず
・毎月安定した家賃を受け取り続ける
ことができます。
アパート経営やマンション経営と比較した場合、
「空室リスクがほぼゼロ」という一点だけでも資産価値が圧倒的に高いといえます。
エレベーター・共用部・水道光熱費は“事業者負担”
一般的なマンションでは、共用部の管理費や修繕費、エレベーター保守などはオーナー側の負担です。
しかし住宅型老人ホームでは、
・エレベーター保守
・共用部電気代
・共用部水道代
・共用部清掃
・日々の維持管理の多く
これらは運営事業者の負担になります。そのため、アパートよりもオーナーの支出が極めて少なく、手残り（純利益）が大きくなる構造を持っています。
建設コストも下がりやすい構造
住宅型有料老人ホームでは、厨房設備費などの一部を事業者が持つことも一般的です。
・建物本体
・共用部設備
はオーナー側、
一方で
・厨房機器
・食事提供に必要な専門設備
などは事業者が負担することが多く、結果として投資家側の建築コストが圧縮されるケースが見られます。これは、アパート投資にはない大きなメリットです。
福岡の不動産投資・老人ホーム投資・新築アパート経営の専門家コメント
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント代表 髙木政利
住宅型有料老人ホームは、投資家が「所有」に専念でき、運営は専門の介護事業者が担うため、実は非常に“手離れの良い投資”です。土地を持っていない方や不動産投資初心者でも、適切な土地選定・事業者調整・融資設計を行えば、十分に参入可能です。当社では、土地仕入れから建築、運営事業者のマッチング、銀行融資までワンストップで支援しており、初めての方でも安心して進められるようサポートしています。
詳しい始め方や投資モデルは、以下で詳しく解説しています。
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年間手残り1,000万円を生む仕組み
“4億円投資・自己資金500万円”が成立する理由
住宅型老人ホームの投資モデルで、多くの投資家が最も驚かれるのが、
「総額4億円でも、自己資金500万円で実現できるケースがある」
という点です。
これは“過度なレバレッジ”や“危険な借入”ではなく、金融機関の評価構造がアパートよりもはるかに高いために成立します。※もちろん、投資家自身または法人の金融機関評価が高いという事は前提です。
モデルケース：総額約4億円で年間手残り1,000万円
九州の住宅型有料老人ホーム×不動産投資のモデルケースを例にあげます。
■【投資総額】約4億円
・土地価格：6,000万〜7,000万円（300坪×坪20万円前後）
・建物価格：3億円前後（45室規模の木造3階建て）
・厨房機器は事業者負担
■【収支イメージ】
・家賃収入：年間 3,000万円
・ローン返済：年間 約1,700〜1,800万円
・固定資産税：年間 約200万円
・建物・運営関係の実費：ほぼゼロ
■【純利益＝年間手残り】
約1,000万円／年
木造のため減価償却（22年）が効き、手残りがそのままキャッシュとして積み上がりやすいのも大きな特徴です。
これは、一般的なマンション経営ではほぼ到達しない数字です。
投資効率が高い理由①：銀行評価がアパートより高い
金融機関は老人ホームを
・事業型不動産
・長期安定収入の見込める施設
・事業者との長期契約あり
と評価します。
アパートのように
・入居率
・賃貸需要
・築年数劣化
などで評価が落ちにくく、“1棟目からでも大型融資で老人ホーム投資が実現する可能性がある”というメリットがあります。
無理な資金計画ではなく、銀行の評価に基づいた“正攻法”の投資です。
投資効率が高い理由②：木造で減価償却が効く（22年）
鉄骨やRCと違い、木造は法定耐用年数が短い（22年）ため、節税効果が高く、キャッシュを残しやすいという利点があります。
・鉄骨：34年
・RC：47年
・木造：22年
投資効率を考えると、木造×45室規模の老人ホームは“合理的な選択肢”となります。
投資効率が高い理由③：本当に「空室リスクほぼゼロ」
アパートでは、例えば30戸のうち15戸が空室が出ると収入は半減します。
しかし老人ホームの場合は、
・入居者が0人でも
・45室が満室でも
事業者が“棟ごと借りる”ため家賃は変わりません。
高齢者市場の伸びと、長期一括借り上げが組み合わさることで、投資効率が「アパートとは別次元」になるのです。
老人ホーム×新築アパートの“ハイブリッド不動産投資”が強すぎる理由
——不動産投資の資産形成スピードが一気に加速する
ここまで住宅型有料老人ホーム単体の投資モデルを解説しましたが、実際に当社（セイコー・エステート＆ディベロップメント）が推奨しているのは
「守りの老人ホーム投資×攻めの新築アパート一棟投資」のハイブリッド型不動産投資戦略
単体でも強力な投資ですが、2つを組み合わせることで、資産の増え方が加速します。ここでは、その理由を実際の投資家の動きや銀行評価を踏まえて解説します。
新築アパート一棟投資は「資産を増やすエンジン」
新築アパート一棟投資には以下の特徴があります：
・銀行の評価が高い
・築年数による下落が小さい
・手残りで毎月10〜15万円が出やすい
・返済猶予期間（据置）でキャッシュを貯めやすい
・新築で設備トラブルが少なく、運用が安定
特に銀行評価が高い物件を選ぶ事で「融資が2棟・3棟と続けられる」ことが重要です。
中古アパートは表面利回りが高く見えても、銀行評価が伸びず“次が買えない”という問題が発生しがちですが、新築アパートは銀行評価を得られて、2棟目・3棟目…と続きやすいという強みがあります。
当社でも、
・年収500万円〜の会社員
・自己資金300万円〜
といった方が2棟目・3棟目まで順調に進むケースが多く見られます。
老人ホームは「一気に資産を押し上げる“加速装置”」
一方で、当社（セイコー・エステート＆ディベロップメント）が提供する住宅型有料老人ホーム投資は
・年間手残り1,000万円
・30年の長期一括借り上げで安定収入（空室リスクなし）
・減価償却で税金が軽くなる
などの特性を持ちます。
新築アパート一棟投資は“積み重ね型”、老人ホーム投資は“ジャンプ台型”。
この2つは性質がまったく違うのに、組み合わせると互いの弱点を補完し、強みが倍増する構造になっています。
投資モデルの例｜アパート → アパート → 老人ホームで「急上昇」
不動産投資家のモデルケースは、以下のようになります。
■新築アパート一棟目から始めて老人ホーム投資へ
1〜2年目：新築アパート1棟目（自己資金300万円～）
毎月の手残り10〜15万円
銀行評価が伸びる
3〜4年目：2棟目のアパート取得（自己資金ほぼゼロ〜100万円）
キャッシュフローが倍に
年間手残り150〜250万円
現金が貯まるスピードが加速
5〜8年目：3棟目・現金1,000万円ラインに到達
金融資産が増え、融資枠が拡大
銀行評価が安定する
9年目：住宅型老人ホームの導入（自己資金500〜1,000万円）
年間手残り1,000万円が追加
キャッシュフローが一気に「別次元」へ
■最終的な手残り（年間）
・アパート3棟：手残り 300〜450万円
・老人ホーム：手残り 約1,000万円
合計：1,300〜1,450万円／年
会社員の給与とは“完全に別軸の収入”として積み上がるため、
・住宅ローンの繰り上げ返済
・FIRE（早期退職）
・子どもの教育資金
・老後資金
どれに対しても強烈なインパクトをもたらします。
ハイブリッド戦略は「リスク分散」と「成長速度」を両立する
アパート投資だけに偏ると、
・空室リスク
・家賃下落
・入退去の手間
・築年数による評価下落
などで伸び悩みます。
また、老人ホーム投資だけに偏ると、
・大型投資ゆえの緊張感
・地域需要の見極め
・事業者選定
といった側面があります。
しかし両方を組み合わせると
・新築アパート一棟投資 → 評価とキャッシュを積む
・住宅型有料老人ホーム投資 → 安定的な長期収入を得る
という“最も合理的な資産形成ルート”になります。
これは投資として非常に理にかなっており、
当社が「攻めのアパート×守りの老人ホーム」と定義している理由でもあります。
福岡の不動産投資・老人ホーム投資・新築アパート経営の専門家コメント
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント代表 髙木政利
新築アパートは“資産を増やすエンジン”として非常に優秀で、住宅型有料老人ホームは“安定した長期収益を生む装置”として力を発揮します。この2つを組み合わせることで、成長速度と安定性を同時に実現する資産形成モデルが完成します。当社は、不動産会社×建設会社としての一体体制により、アパート・老人ホーム双方のプロジェクトを統合的にプロデュースできる点が強みです。ハイブリッド戦略を具体的に進めたい方は、以下をご覧ください。
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目的と手段を間違えない不動産投資家が成功する理由
分析・立地・専門家選定がすべてを決める。私が現場で多くの不動産投資家と関わってきて痛感するのは、
“失敗する人の多くは、手段を目的化している”という点です。
■よくある「手段の目的化」
・“不動産を買うこと”が目的になる
・“利回り数字が良い”だけで判断する
・“中古アパートは安いからお得”と思い込む
・“とりあえず1棟買ってみたい”で進めてしまう
一見もっともらしく見えますが、これらは危険な考え方です。
不動産投資の本来の目的は、
「収入を増やし、人生の選択肢を広げる」こと。
その目的から逆算して最短距離で進むと、自然と「新築アパート一棟投資✕老人ホーム投資」の“ハイブリッド型不動産投資戦略”の合理性が明らかになります。
成功する人は「立地」と「戦略」と「専門家」を正しく選んでいる
成功する投資家に共通するのは、以下の3点です。
1）立地を“今と未来の人口構造”で判断している
・2025年ではなく
・2035〜2050年の人口構造を見る
住宅型有料老人ホームなら、65歳以上・75歳以上などの高齢人口の増加エリアを狙うべきです。
2）戦略が明確（アパート → 老人ホームの順）
・まず銀行評価を得られる新築アパート一棟投資で資産を積み上げる
・次に住宅型有料老人ホーム投資の長期一括借り上げで安定収入を得る
・焦らず、着実にステップを踏む
3）専門家と組む
老人ホーム投資は、
・土地選定
・施行計画
・建築基準
・介護事業者との調整
・銀行融資
・収益シミュレーション
これらを全て一人の個人で行うのは厳しいです。
当社では、不動産会社と建設会社の両軸で事業を展開しているため、土地探し〜建築〜融資〜運営事業者との調整まで、ワンストップで支援しています。これは不動産投資家が投資の成功率を高めるうえで非常に重要な要素です。
福岡の不動産投資・老人ホーム投資・新築アパート経営の専門家コメント
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント代表 髙木政利
不動産投資の目的は“物件を買うこと”ではなく、収入を安定させ、人生の選択肢を増やすことです。
その視点で逆算すると、資産形成のステージに応じて「アパート → 老人ホーム」へと進む戦略は非常に合理的です。当社は、投資家が目指す将来像に合わせて、立地選定・融資戦略・建築計画・運営事業者の選定まで、“目的から逆算した最適ルート”をご提案しています。個別相談はセミナーでも受け付けています。
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まとめ
日本社会はこれから本格的に少子高齢化が進み、若年層向けの住宅需要が頭打ちになる一方で、シニア向け住まいと介護サービスという“生活基盤領域”は拡大が続きます。
その中でも、年金生活者でも入居しやすい価格帯の住宅型有料老人ホームは、住宅需要・介護需要の両方を取り込むことができ、今後20年以上にわたって安定した成長が期待される市場です。
また、投資対象としての住宅型有料老人ホームは
・長期一括借り上げ（空室リスクなし）
・減価償却メリット
・銀行評価の高さ
など、一般的な賃貸不動産では得にくい複数の強みを兼ね備えています。
これにより、収益性だけでなく、“資産形成の再現性”という観点でも優れています。
一方、新築アパート一棟投資は、立地戦略と間取り戦略を練り上げれば、金融機関からの評価が得られやすく、複数棟への“積み上げ”が狙えます。毎月のキャッシュフローや据置期間での現金蓄積もあり、成長スピードに強みがあります。
そのため、
『攻めの新築アパート一棟投資×守りの住宅型有料老人ホーム投資』というハイブリッド型資産形成は、不動産投資家にとって非常に合理的な戦略といえます。
もちろん、住宅型有料老人ホームの投資には、
土地選定・建築計画・事業者調整・銀行融資・運営シミュレーションなど、多くの専門領域が複雑に絡み合います。これらを“個人で完結”させるのは極めて難易度が高いため、信頼できる専門家とともにプロジェクトを進めることが成功の鍵になります。
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株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント代表 髙木政利
少子高齢化という社会構造の変化は、決して投資家にとって不利な要素ではありません。むしろ、高齢者の“住まい×介護”の需要は今後20年以上増え続けるため、住宅型有料老人ホームと新築アパートを組み合わせるハイブリッド戦略は、これからの時代に極めて相性が良い投資です。
福岡で多数のプロジェクトを手掛けてきた当社としても、この分野は投資家の資産形成を大きく後押しできる可能性を強く感じています。具体的な投資モデル・収益シミュレーション・エリア選定などは、以下でさらに詳しくお伝えしています。
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筆者紹介／企業紹介
株式会社セイコー・エステート&ディベロップメント
代表取締役：高木 政利（たかぎ・まさとし）
福岡エリアを拠点に、新築アパート一棟投資に特化したワンストップ型の不動産投資支援・建築・事業を展開。自身も不動産投資家として複数棟所有し、収益性・安定性を重視した投資モデルを確立。「最初の一棟目を成功させ、二棟目・三棟目へと資産形成をつなげていくための再現可能な不動産投資戦略」を軸に、これまで数多くの初心者投資家を成功に導いてきた。セミナーや無料個別相談、融資戦略設計支援も実施中。
>>詳しくは会社紹介ページへ
セイコー・エステート&ディベロップメント｜福岡の新築アパート一棟の不動産投資を成功させる
