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不動産売却に必要な手数料・経費一覧
不動産売却に必要な費用は、主に次の6種類です。
①仲介手数料
②登記費用（司法書士報酬・登録免許税）
③印紙税
④譲渡所得税と復興特別所得税
⑤繰り上げ返済手数料
⑥その他の費用
これらの費用は、不動産の価格や取引方法、取引の背景などさまざまな条件によって変わるため、しっかりと事前に確認しておくことが重要です。特に「⑥その他の費用」で後述する修繕費用や解体費用など、場合によっては数百万円単位の支出となるため、依頼内容に応じて業者や専門家に見積もりを依頼するなどあらかじめ把握しておきましょう。
①仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼し、売却が成立した際に支払う成功報酬のことをいいます。
仲介手数料は、法律により上限額が定められているほか、特例が設けられていることもあるため、基本的な知識をしっかりと確認しておきましょう。
仲介手数料には上限がある
仲介手数料の金額には法律で定められた上限があります。これは消費者を保護する目的で設定されたもので、不動産会社はこの上限を超えて仲介手数料を請求することはできません。
上限金額の具体的な計算方法は以下の通りです。
さらに、国土交通省は2024年6月21日に「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。具体的には、2024年7月1日以降の契約を対象とし、収益性が低い低廉な空き家等の売買を促す目的で特例規定が拡充されました。
収益性が低い低廉な空き家等とは、（1）売買価格が税別800万円以下の宅地・建物（2）使用の状態は問わない、とされています。
売主・買主双方が合意している場合に限り、上記の料率を超える報酬を得ることができる措置が認められています。たとえば200万円の物件の場合は通常であれば報酬額の上限は10万円（＋消費税）となりますが、収益性が低い低廉な空き家等に該当した場合、最大で30万円（＋消費税）を仲介手数料の報酬の上限として求めることができるというものです。
出典：国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」
仲介手数料の計算例
仲介手数料は、単純に売却価格に一定のパーセンテージをかけて算出するのではなく、価格帯ごとに区分けして、それぞれの部分に対応する割合を乗じてから合計するという、やや特殊な計算方法が採用されています。
たとえば売却価格が3,000万円（税抜）の物件を売却する場合、まず200万円までの部分に対して5％（10万円）、次に200万円超400万円以下の部分に4％（8万円）、そして残りの2,600万円に対して3％（78万円）を乗じ、合計96万円が仲介手数料の上限額となります。
この金額に消費税（10％）を加算すると、最終的な支払額は105.6万円となります。
下記のように簡易計算式を利用すると、より手軽に目安を算出することが可能です。この簡易計算式を使って、前述の売却価格3,000万円の物件の計算をした場合も（3,000万円×3％＋6万円）＋消費税で同様に105.6万円となります。
広告費などの費用も請求される
不動産売却時に支払う仲介手数料は、あくまで成功報酬であり、それとは別に費用が請求されるケースもあります。
具体例としては、不動産会社が売却活動を行う際に、通常の業務範囲を超える特別な対応をした場合が挙げられます。一般的な費用を上回る高額な大手新聞への広告や売主が特別に依頼した広告といった通常の広告の範疇を超えて行った広告宣伝費用、または売主が遠方に住んでいる場合などで、契約や現地確認のためにかかった交通費などが特別な営業活動費用として請求される場合があります。
ただし、これらの費用を不動産会社が勝手に請求することは認められていません。あくまで、売主の希望で実施している場合や売主にあらかじめ明確な同意を得ていることが条件となります。
そのため、売却を依頼する際には、媒介契約書の内容をしっかりと確認し、どのような広告活動を行う予定であるか、その費用がどのように発生するのかについて把握しておくことが重要です。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、不動産売買契約の締結時に半額、物件の引き渡し時に残りの半額を支払うことが一般的です。ただし、場合によっては契約締結時に全額を求められることもあるため、事前に支払時期について確認しておきましょう。
また、仲介手数料はあくまで成功報酬であるため、売却が成立するまでは最終的な金額が確定しません。そのため、売買契約が結ばれる前に具体的な金額を明示してくる場合は注意が必要です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料の金額だけでなく、支払時期や支払方法についても丁寧な説明があるかを確認し、契約を進めるようにしましょう。
不動産売却時に仲介手数料を抑える方法
不動産売却にかかる仲介手数料は、法律により上限が定められてはいるものの、実際に支払う金額は不動産会社との契約内容によって変わります。ここでは、仲介手数料を少しでも抑えるための具体的な方法について解説します。
（1）不動産会社と交渉する
まず、第一に考えられるのが、不動産会社との直接交渉です。
仲介手数料には法定の上限が設けられていますが、それを下回る金額であれば、売主と不動産会社との合意によって自由に設定することができます。実際に、不動産会社によっては「手数料割引キャンペーン」などを行っている場合もあります。
ただし、仲介手数料を大きく下げることで不動産会社側の利益が圧迫され、売却活動に十分な労力を割いてもらえず、物件の売却が遅くなる、もしくは売れない状態が続いてしまうといったリスクもあるため、強引な交渉は避けましょう。売却にあたっては、不動産会社と良好な関係を維持することが必要不可欠であり、適切にバランスを取りながら進めていくことが大切です。
（2）不動産買取サービスや三為契約を利用する
仲介手数料が発生するのは、不動産会社が売主と買主の間に立って「仲介」する場合です。したがって、不動産会社が直接物件を買い取る「不動産買取サービス」を利用すれば、仲介手数料は不要になります。
また、第三者のためにする契約、いわゆる「三為契約（さんためけいやく）」を活用する場合も仲介という形式をとらないため、同様に仲介手数料は発生しません。
ただし、これらのスキームでは、仲介取引の場合と比較し買取価格が安く設定されることが一般的です。そのため、どの方法で売却するのが良いかは仲介手数料だけでなく売却価格も考慮して判断する必要があります。
また、一般的に仲介取引では成約までに一定の時間がかかるとされているものの、不動産買取サービスや三為契約は比較的短期間で成約に至るため、仲介手数料や売却価格だけでなく、どれくらいの期間内で売却をしたいのかといったスケジュール面も踏まえ、売却方法を判断すると良いでしょう。
また、三為契約で売却を進める場合には、仕組みが複雑であるため、十分な理解と注意が必要であることも認識しておきましょう。
三為契約の仕組みや注意点、メリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】三為契約とは？ワンルーム投資でサラリーマンが注意すべき理由
（3）個人間で直接売買する
不動産会社を介さずに売主と買主が直接売買契約を結ぶ個人間売買では仲介者がいないため、仲介手数料は発生しません。ただし、個人間売買には多くの注意点があります。
まず、不動産は高額かつ専門的な手続きが必要な取引であるため、契約書の作成や登記の手続き、税金の処理などを個人で対応するのは非常に困難です。また、買主との間で条件に食い違いがあったり、引き渡し後にトラブルが生じたりするケースも少なくありません。さらに、そもそも個人で買主を見つけること自体が難しいです。
このように、仲介手数料を節約できるメリットはあるものの、それに伴うリスクや労力を考えると、不動産会社を介さずに個人間取引で進めることは現実的ではなく、おすすめできません。費用を抑えたいと思ったとしても、まずは安全に取引を行うことを優先し、そのうえで不動産会社との信頼関係を崩さない範囲で交渉する方法が現実的といえるでしょう。
