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家賃値上げができる場合とは？
まず、借地借家法上、以下のような条文で、賃料の増額、減額については、以下の条文で定められています。
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
要は、物価上昇、インフレ、貨幣価値の変化等によって、市場価格と比べて不自然な賃料になった場合には、賃料の増減額請求ができる、という定めです。法律上の基本なのでお話ししましたが、現実にはこのような法的な請求権を利用して、賃料の増額、または減額を行うことは非常に困難です。
賃料の増額を要求したいという大家さんからの相談を多く受けていますので、賃料増額に焦点を当てて、具体的な値上げ要求に必要な手続きを見てみましょう。
まず、このような賃料増額請求を行う場合、裁判所では調停前置主義と呼ばれる「調停手続きを取ってください」という定めになっています。調停とは、裁判所に行き、裁判官および調停員という当事者同士の間に入ってくれる方を挟んで話し合う手続きです。一般的にはひと月に一回ぐらいの頻度で裁判所に行って、話し合いを繰り返します。そこで和解するか、話がまとまらなければ次の裁判に移行するという流れとなり、この手続きだけで、数ヵ月から半年、長ければ1年以上も続きます。
さて、調停で話しがまとまればよいですが、ダメなら次は裁判です。裁判ですので一般的には1年から1年半程度の期間がかかる可能性が高いです。そして、ダメ押しで、実際に幾らの賃料が妥当なのかは、裁判所内の「不動産鑑定」にて判断した金額を参考に判決が出されることが多いです。
さらに判決に納得しなければ、控訴審という裁判の第2ラウンドへと進んでいきます。
もう嫌になってきたかもしれませんが、まとめますと、賃料増額請求を、正当な法的手続きにて進めようとすると、時間、コスト、労力が多大に発生するわけです。従って、借地借家法上の正当な権利を利用して賃料増額を行うことは、非常に困難で、実際上は、賃貸人と賃借人の協議で賃料を調整する程度なのが実情です。
筆者の経験上も、賃料増額訴訟まで発展しているケースはあまり多くはないですが、数少ないケースですと、商業ビルで、月額数百万円もの金額であれば、訴訟にて解決を図ったというケースもありました。
以上のように、賃料増額には必要な手続きコストが重たすぎて、法的にどの程度の賃料が妥当かどうか、審理すること自体が困難だというのが実情なのです。
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家賃値上げを成功させるには？
ここまできたら「実務的にどうしたらよいか？」ですが、更新時期ごとに、賃借人が応じる程度の値幅で、微妙な値上げを繰り返していくほかありません。
本来、更新制度も法定更新という制度（借地借家法26条、28条参照）が置かれており、賃借人がきっちりと法的主張を行うのであれば、更新料すら払わず、家賃の値上げも拒絶しきることが、基本的に可能です。
ただ、賃借人側も、賃貸人と揉めきってしまうのはストレスですし、値上げ交渉を受けて対応する労力も発生します。
そのため、大家側で値上げしていくためには、更新時期ごとに賃借人が「まあ、これぐらいだったらいいか」と思えるような金額に少しずつ上げて、近隣相場に置いていかれないように対策していくしかないのです。実際に、事業ビルを管理しているような法人ですと、これ自体をメインの業務として微妙な値上げの賃料増額をやっている事業者が多い印象です。
以上のように、大家さんには残酷な現実かもしれませんが、借地借家法の存在と裁判コストが高いことによって、正当な賃料増額を行うことは非常に難しいです。そのため、値上げを成功するためには、粘り強く、かつ、賃借人に完全に抵抗されないような値幅をじわりじわりと上げていくほかない、大変忍耐強い対応が求められるのです。
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