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違法建築かどうかを確認する方法
購入を検討している物件が違法建築かどうかを確認する方法としては、以下のようなものがあります。
・検査済証の確認
・専門家による診断
・行政への確認
検査済証の確認
検査済証は建築物が法令に適合していることを証明する重要な書類です。この証明書は、建築工事完了後に行政機関が実施する完了検査に合格した際に発行されます。検査済証の有無を確認することで、建築時点での法令適合性を判断することができます。
ただし、検査済証があってもその後の法改正やリフォームによって違法建築となっている可能性があるため、注意が必要です。また、古い建物では検査済証がない場合もあるため留意しましょう。
専門家による診断
一級建築士などの専門家に依頼することで、詳細な法律適合性の確認ができます。専門家は建築基準法や関連法令、条例に精通しているため、現在の法律に照らし合わせて建物の適法性を判断できます。
また、建物全体の状況を診断することで、将来必要になる可能性のある修繕や潜在的な問題点も指摘してもらえます。専門家による診断は、検査済証の有無だけで判断できない建物の現状に即した確認をすることが可能です。
行政への確認
建築確認申請や完了検査の記録を行政機関で確認することができます。具体的には役所の建築指導課などで取得できる台帳記載事項証明書にて確認可能です。この証明書には、建築確認申請の有無、完了検査の実施日、検査済証の発行年月日や発行番号などが記載されています。
また、行政機関に直接問い合わせることで、当該建物に関する違反の記録や是正指導の履歴なども確認できる場合があります。
違法建築でも購入してよいパターンはある？
違法建築であっても違法部分の撤去や改修によって是正できる場合などには、適法になる場合があります。そのため、一般的には違法建築物の購入は推奨されませんが、検討の余地がある物件も存在します。購入を考える際には、以下の項目についてしっかりと理解したうえで判断しましょう。
①是正できる可能性の高さ
②是正にあたり必要となる費用
③是正後に得られるキャッシュフロー
④購入価格
例えば、建ぺい率や容積率オーバーの物件で更地にして再建築すれば是正できる場合、高額な費用がかかり、再建築後の面積縮小で賃料収入が減少する可能性があります。一方、旗竿地（道路から建物や土地へ通じる通路が狭く、上から見ると旗と竿のように見える形状をした土地）で接道部分が不足している場合、隣地を買い取ることにより是正できる可能性もあります。
とはいえ、仮に是正ができたとしても金融機関の担保評価が低くなることもあるため、将来的な売却や融資の難しさも考慮しなければなりません。
結論として、上記の要素を慎重に検討したうえで投資に値すると判断できる場合、違法建築物の購入は必ずしも購入してはいけないわけではありません。ただし、通常の物件よりもリスクが高いため、十分な調査と専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。
