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市街化区域のデメリット
市街化区域の物件は投資先として魅力が高い一方で、いくつか注意しなければならない点もあります。以下に紹介する、市街化区域が抱えるデメリットやリスクをしっかりと把握したうえで、冷静に判断するようにしましょう。
- 不動産価格は高め
- 用途地域による制限を受ける
- 敷地面積が小さくなる
- 都市計画税がかかる
不動産価格は高め
市街化区域の不動産は、利便性の高さゆえに需要も高く、物件の取得価格が比較的高くなる傾向にあります。特に、交通の便がいいエリアや商業施設が整った地域では地価が高騰しやすく、物件の取得コストに見合った収益を上げられない可能性もあります。
また、新築住宅を建てる場合、多くの市街化区域は防火地域や準防火地域に指定されているため、防火基準を満たす建材の使用が必要となり建築コストが上昇する点にも注意が必要です。
市街化区域の物件を取得する際には、購入後の収益性や資産価値を慎重に見極めることが重要です。
用途地域による制限を受ける
市街化区域内では、用途地域ごとに様々な建築制限が設けられています。
例えば、第一種低層住居専用地域では建物の高さが制限され、3階建て以上の建物を建てることができません。また、建物の用途についても厳しい制限があり、住宅以外の建築物の建設が制限されることがあります。
このような制限は、良好な住環境を保護するために設けられていますが、土地の所有者にとっては自由な土地活用を妨げることがあります。建物を建築したり増築したりする際には、必ずその地域の用途制限を確認し、計画が規制に適合しているかを確認する必要があります。
制限に違反した建築を行うと、是正命令や工事の中止命令を受ける可能性もあるため、事前の確認が極めて重要です。
用途地域ごとの具体的な建築制限については、下記の記事で詳しく紹介しています。
【関連記事】都市計画法の用途地域とは？13種類の一覧・特徴と制限をわかりやすく解説
敷地面積が小さくなる
自治体ごとに最低敷地面積が定められているものの、市街化調整区域と比べ流通する土地の面積は小さい傾向にあります。
都市計画税がかかる
市街化区域内の不動産には、固定資産税に加えて都市計画税が課税されます。これは、道路や下水道などの都市計画事業の費用を賄うための目的税です。土地と建物のいずれも課税対象となり、不動産所有者にとって定期的な支出となります。
税率は自治体によって異なりますが、課税評価額の0.3%を上限として定められています。この課税評価額は、実質的には固定資産税評価額と同じものが使用されることが一般的です。
もっとも、この税金は地域のインフラ整備や住環境の向上に使用されるため、長期的には資産価値の維持向上にもつながる投資と考えることも可能です。
