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そもそもインフレとは？
インフレとは「インフレーション」を略した言葉で、貨幣価値が下がり物価が上昇することを指します。例えば、ある年にお米が10kgあたり約3,000円だったとします。しかし、その翌年にお米10㎏あたりの価格が4,000円に上昇した場合、同じ金額で同じ量のお米が買えなくなります。
インフレが進むと、貨幣価値が下がることによって同じ商品を購入しようとしてもより多くのお金が必要となります。インフレは経済全体に影響を与え、消費者の購買行動や企業の価格設定、さらには投資判断にも大きな影響を及ぼします。
インフレと不動産市場の関係性
一般的に、インフレ期には不動産価格が上昇する傾向にあります。まず、インフレでコンクリートや鉄鋼などの主要な建設資材の価格や労働コストが上昇し、それが不動産価格に直接的な影響を与えます。その結果、販売価格や賃貸料の上昇に繋がります。
また、インフレに伴い消費者の経済状況が改善することも、不動産市場に影響を与えます。インフレが進むと一般的に経済成長が促進され、企業の利益が増加し雇用が増えるなど、経済全体が活性化します。これにより、消費者の収入が増えて購買力が向上するため、たとえ不動産価格が高くなっても購入や賃貸の需要が高まり、不動産価格の上昇がさらに進むことになります。
不動産投資がインフレに強い理由
不動産投資がインフレに強いとされる理由には、主に3つの理由があります。
・実物資産なので資産価値が下がりにくいから
・インフレに伴って家賃も上昇する傾向にあるから
・借入金が実質的に減少するから
実物資産で資産価値が下がりにくいから
インフレが進行すると、物価が上昇して貨幣価値が低下する一方で、土地や建物といった不動産はその希少性と実用性から価値を維持しやすくなります。特に都市部や需要の高い地域では、土地の供給が限られているため、その傾向が強まります。例えば、東京や大阪のような大都市では、人口増加や経済活動の活発化に伴い土地の需要が高まり続けています。このような地域では土地の希少性が強調され、資産価値が安定しやすくなる傾向にあります。
また、建物自体も需要がある地域であれば実物資産としてその価値が維持されやすいです。このように、不動産はインフレ下でも価値を保ちやすい特性を持っています。ただし、建物については経年劣化などによって資産価値が下がることもあります。
インフレに伴って家賃も上昇する傾向にあるから
インフレ時には商品やサービスの提供価格が上昇しますが、不動産市場もこの影響を受けます。特に賃貸不動産においては、消費者物価指数の上昇に応じて家賃が上昇する傾向があります。また、多くの場合、賃貸借契約には家賃の定期的な見直しが含まれており、経済情勢や周辺家賃相場の変動によって調整されることがあります。
例えば、賃貸借契約において「家賃改定条項」が組み込まれている場合、物価上昇に応じて家賃を引き上げることが可能です。このように、インフレの進行で家賃が上昇することにより安定したキャッシュフローを確保できるため、不動産はインフレに強いとされています。
借入金が実質的に減少するから
不動産投資をする際、多くのケースで融資を利用しますが、インフレによって貨幣価値が下がっても不動産投資ローンの借入元金は変わらないため、インフレ率を加味した実質価値においては、借入金は実質的に目減りすることになります。
ただし、変動金利のローンを利用している場合はインフレに伴って金利が上昇し、結果的に返済額が増加することになります。収入と支出のバランスを見直し、無駄な支出を削減するなどして金利上昇に備えておくとよいでしょう。
また、十分な貯蓄を確保しておくほか、インフレに強い資産を含めたポートフォリオを構築することで、リスクを分散し、金利上昇の影響を緩和することができます。
