日銀利上げ、「アパートローン」への影響は？…「金利上昇局面のリスク」を回避する方法【FPが解説】

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金利上昇でアパートオーナーが受けるリスク

金利上昇によってアパートオーナーが受けるリスクは、大きくわけて2つです。

金利上昇によって返済額が増えると、運用利回りが低くなり、当然ながら手残りが減ってしまいます。

既存の入居者の家賃を上げることはほぼ不可能なので、家賃収入額は増えません。フルローンで物件購入をした場合は、わずかな金利上昇でもキャッシュフローが破綻してしまうリスクがあるのです。コロナ禍の数年前から建築コストが高騰しています。光熱費や食品などの物価も急激に高くなっていて、毎月の生活が窮屈になったと感じている人も多くなっています。その状況で、建築コストの上昇を家賃に反映させることは困難です。競合が多い地域では特にそうでしょう。

金利も建築コストも修繕費も高くなるなかで、家賃収入が据え置きされたままでは赤字に陥る可能性が高くなります。そのため、収益性が悪化した物件を売却することが選択肢に入るのですが、ここでも金利上昇が悪い方向に影響してきます。

一般的に、金利上昇の局面では不動産価格が下落するとされています。もし不動産価格が下落したら、不動産投資において重要な売却という「出口戦略」に悪影響をおよぼします。投資期間はキャッシュフローがマイナス、売却も不調……IRR（内部収益率）が最終的にマイナスで終わるというのは、不動産投資家として悪夢そのものです。

リスク回避のためにできること

今後、変動金利が上昇し続けることを前提としたら、不動産投資家はどのような対策をすべきでしょうか。

特にこれから物件を購入しようとする人の場合、次のようなことが考えられます。

立地戦略については今後さらに重要になっていきます。住宅ローン金利と建築コストの上昇によって、マンションをはじめとした住宅価格が高騰しているのはご存じのことと思います。コロナ禍前まではマイホームを購入できていたはずの所得層が、購入を諦めるケースが激増しているのです。今後、団塊の世代が相続のときを迎えたら、中古住宅の売却が増え、価格が下落し購入しやすくなる環境となると考えられますが、それまでは賃貸に住み続けることになるでしょう。

これは一見、アパートオーナーにとってプラスの要素と思われがちですが、実はリスクともいえます。入居者が住み続けるということはオーナーにとって家賃を上げるタイミングがないということに繋がるのです。金利上昇時に家賃を上げていくことができなければ、キャッシュフローに打撃があります。

物件を購入するときに、家賃を高く設定できる立地と建物を十分に検討する必要があります。実際にいい土地を購入することは、個人投資家にとって課題の一つでもありますが、妥協は禁物です。売却時の出口戦略にも影響するため、立地戦略はこれまで以上に重要になります。

また、自己資金を多くすることによって、金利上昇の影響を小さくすることが可能になります。自己資金が多いとROI（投資利益率）は低下し、自己資金の回収までに時間がかかることにもなりますが、それは低金利の環境が続いていることが前提の理屈です。金利上昇の局面では、自己資金の少なさはキャッシュフロー破綻のリスクを大きくしてしまいます。

返済期間については長くすることで返済額が減り、金利上昇のリスクを減らすことに繋がるように思えますが、返済期間が短いほうが利息の総額が少なくなるのはいうまでもありません。

短い期間で完済することによって、売却時にも有利に働き、長期で保有することも可能になります。自己資金を多くし、返済期間を短くする手法は、レバレッジを大きくかけて投資規模を拡大するスタイルの投資家には不利かもしれません。しかし、金利上昇局面において堅実な不動産投資を目指す方には向いているといえます。

長岡 理知

長岡FP事務所

代表