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不動産投資の利回りには複数の種類がある
不動産投資の利回りとは、物件価格に対して1年で得られる収益の割合を示したものです。利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。それぞれの特徴などを解説します。
表面利回り
表面利回りは、諸経費を考慮せずに利回りを計算します。計算式は「表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100」です。大半の物件広告に記載されている利回りは表面利回りです。諸経費を考慮していないため、物件に最大でどの程度の収益性があるかを表す指標といえます。ちなみに、諸経費には物件購入時にかかるものと、物件運用時にかかるものがありますが、表面利回りはどちらも考慮に入れません。
実質利回り
実質利回りは諸経費も考慮した計算方法です。計算式は「実質利回り＝（年間家賃収入－運用時の年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100」となり、諸経費を考慮する点が表面利回りとの違いです。諸経費を差し引くため、表面利回りよりも数値は低くなります。しかし、運用する際の実態には近くなることから、表面利回りよりも実質利回りのほうが実態の収益性を表しているでしょうただし、物件広告に実質利回りが記載されていることは多くありません。
実質利回りの算出で用いる諸経費
実質利回りの算出に用いる諸経費にはどのようなものがあるのでしょうか。おもな諸経費を挙げますので参考にしてください。
・賃貸管理会社に支払う管理委託費
・固定資産税や都市計画税などの租税公課
・ローンを利用している場合の支払金利
・共用部の光熱費（一棟もの物件の場合のみ）
・管理組合に支払う管理費や修繕積立金（区分マンションの場合のみ）
・入退去時かかる原状回復費用
利回りを確認する際の注意点
表面利回りや実質利回りは、入居率が常に100％の前提で算出されています。しかし、入居率が常に100％とは限らず、必ずしも運用の実態を示しているとは言えません。そのため、「想定利回り」「現行利回り」という考え方があります。また、利回りには理想値や最低ラインがあると思っている方もいるかもしれませんが、万人共通の基準はありません。ここでは、想定利回りと現行利回りの特徴や、利回りのとらえ方について解説します。
想定される利回りと実際に入ってくる利回り
想定利回りとは、常に満室状態を想定しており、実際に入居者が入っているかどうかは考慮していません。そのため、掲載されている利回りが想定利回りの場合、物件を購入してみると実際は空室が多く、想定利回りよりも利回りが下回るケースもあるでしょう。一方で、現行利回りは現在の入居状況をもとに利回りを計算しています。そのため、現行利回りのほうが運用実態を表しているといえるでしょう。
利回りの理想値と最低ライン
利回りには投資の基準となる理想値や最低ラインがありそうな気もしますが、万人に共通する基準はありません。投資手法や物件により利回りは異なり、また人によって高いと感じるか低いと感じるかは変わってくるからです。ただし、利回りが極端に高い場合は、相応のリスクがあると考えることが妥当でしょう。
エリアごと物件種別ごとの利回り相場
利回りには理想値や最低ラインはないと解説しましたが、エリアごとの利回り相場は存在します。不動産投資を考えているエリアの利回り相場を調べることで、投資対象物件の利回りが適切かわかるでしょう。ここでは、利回り相場を調べるうえで参考になる情報を紹介します。
日本不動産研究所の「不動産投資家調査」
日本不動産研究所の「不動産投資家調査」は、全国の投資家からアンケートをとり、利回りの期待値を集計したものです。
2023年10月現在における賃貸住宅の期待利回りは、以下の表のとおりです。
|
地区 |
ワンルーム |
ファミリー向け |
|---|---|---|
|
札幌 |
5.00% |
5.00% |
|
仙台 |
5.00% |
5.10% |
|
さいたま |
4.60% |
4.60% |
|
東京（城南地区 |
3.80% |
3.80% |
|
東京（城東地区） |
4.00% |
4.00% |
|
千葉 |
4.70% |
4.80% |
|
横浜 |
4.40% |
4.40% |
|
名古屋 |
4.50% |
4.60% |
|
京都 |
4.70% |
4.80% |
|
大阪 |
4.40% |
4.40% |
|
神戸 |
4.80% |
4.90% |
|
広島 |
5.20% |
5.20% |
|
福岡 |
4.60% |
4.60% |
出典：一般財団法人日本不動産研究所 「第49回不動産投資家調査（2023年10月現在）」より筆者作成
表から、大都市になるほど利回りが低くなり、地方になるほど高くなる傾向が見られます。また、ワンルームよりもファミリー向け賃貸物件のほうが利回りは高めです。
健美家の「収益物件市場動向マンスリーレポート」
「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」の「収益物件市場動向マンスリーレポート」は、毎月新規に登録された全国の区分マンション・一棟アパート・一棟マンションの表面利回りなどを集計したものです。
2023年6月期のレポートによると、表面利回りは以下のとおりです。
|
|
区分マンション |
一棟アパート |
一棟マンション |
|---|---|---|---|
|
全国 |
7.06% |
8.06% |
7.69% |
|
北海道 |
11.37% |
11.58% |
9.15% |
|
東北 |
11.78% |
11.77% |
10.28% |
|
首都圏 |
6.50% |
7.52% |
6.92% |
|
信州・北陸 |
16.61% |
12.53% |
12.84% |
|
東海 |
8.85% |
9.29% |
9.24% |
|
関西 |
7.31% |
9.21% |
8.18% |
|
中国・四国 |
13.05% |
10.91% |
10.71% |
|
九州・沖縄 |
10.37% |
9.12% |
9.02% |
出典：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや） 収益物件市場動向マンスリーレポート 2023年6月期」
利回りの種類や元データ、集計方法が異なるため数字が異なりますが、ひとつの目安になるでしょう。
築年数と構造が利回りにおよぼす影響
利回りには築年数と構造が影響をおよぼします。築年数や構造によりどのような変化があるのか解説します。
築年数による利回りの傾向
新築物件と中古物件では、家賃が同一であれば新築物件のほうが利回りは低くなる傾向があります。新築・築浅物件のほうが物件価格が高くなるからです。
前述したように表面利回りは「表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100」、実質利回りは「実質利回り＝（年間家賃収入－運用時の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100」で計算されるため、物件価格が高くなるほど利回りは下がります。
築年数が経過すると物件価格は下がり、それにともなって利回りは上がっていく傾向が見られます。
構造による利回りの傾向
構造面でも、建設コストがかかるRC造物件は木造物件よりも利回りは低くなりがちです。建設コストは物件価格に転嫁され、物件価格が高くなるからです。
以上のことから単純な傾向をいうと、木造の築古アパートの利回りは高いことになります。ただし、木造築古アパートは入居者募集が難しいため、初心者向けの物件ではないでしょう。
高利回り物件のリスクとメリット
高利回り物件にはリスクとメリットがともに存在します。それぞれについて解説します。
高利回り物件で要注意のリスク
高利回り物件で注意しなければならないリスクには以下のものが考えられます。
・賃貸需要が低く入居者が入りにくい
・地価が安い・木造築古など資産価値が低い
・旧耐震基準の物件
・適切な清掃や修繕が行なわれていないなど管理状態が悪い
・心理的瑕疵のある物件
今挙げたリスクを少し補足すると、入居者が入りにくい物件は空室率が上がるだけでなく、設定できる家賃も低くなる可能性があります。旧耐震基準の物件とは、1981年5月31日以前に建築確認取得をしたもので、震度5強を超える大地震には耐えられないでしょう。心理的瑕疵物件とは、過去に自殺や事件などがあり入居者が心理的に抵抗を感じる物件です。
これらのリスクは、いずれも物件価値を下げる要因となります。物件価格が下がれば利回りは高くなるため、単純に利回りが高いからといって購入するのは早計でしょう。物件価値の低い物件は、ローンの審査にも不利であるため注意が必要です。
高利回り物件のメリット
高利回り物件のなかにも前述したようなリスクがなく、購入しても問題がないと思われる物件もあります。例えば、売り主がすぐに現金が必要になるなど、個人的な事情によって売り急いでいる場合などです。
また、相続税の支払い原資を確保するために物件が売りに出されているケースも見られます。こちらも原資の確保が目的のため相場よりも安くなっていることが多いでしょう。
ただし、このような条件の良い物件情報を個人投資家が得られることは非常に少ないため、高利回り物件を購入する際には、購入前によく調べることをおすすめします。
低利回り物件のメリット
高利回り物件にはさまざまなリスクがある一方で、低利回り物件には気付きにくいメリットがいくつかあります。
・入居者募集に有利な物件が多い
・比較的資産価値が高い
・立地が良いことが多い
高利回り物件とは逆に、物件価格が上がることで低利回りになっている可能性があります。物件価格が上がる理由には、新築・築浅物件であるほか、地価が高い好立地に建っている場合などが挙げられます。資産価値が高いため、ローン審査で有利になることもメリットです。
COZUCHIなら少額からバランスよく様々な物件に投資可能
不動産投資を行なうのであれば、できるだけ高利回りの物件に投資したいと誰でも考えるでしょう。しかし、今まで説明してきたように高利回り物件にはそれなりのリスクも存在します。特に初心者が高利回り物件に手を出すのは危険といわざるを得ません。
そこで、不動産投資を考えているのであれば、不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」をおすすめします。COZUCHIはインターネットを通じて、不特定多数の投資家から資金を集めて、不動産投資を行なうサービスです。1万円からと少額で投資ができ、物件の選定や運用はプロに任せられるため、不動産投資初心者の方でもはじめやすいでしょう。
まとめ
不動産投資の利回りには、表面利回り・実質利回りのほか、想定利回り・現行利回りといった考え方もあります。利回りには誰にでもあてはまる理想的な数字はないため、表面的な数字に惑わされないように、物件をしっかりと見極めることが大切です。特に高利回り物件にはさまざまなリスクが隠れていることも珍しくなく、初心者にはおすすめできません。
一方で、不動産投資クラウドファンディングであれば、少額からプロの選んだ物件に投資が出来ます。不動産投資を検討している方は、COZUCHIの詳細をぜひご確認ください。
【執筆者】
氏名：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：CFP(Certified Financial Planner)、薬剤師免許
おもなキャリア：急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。
