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ローン特約で必ず確認すべき7つの注意点
ローン特約はただ単に契約条項に入れるだけでは不十分で、対応に不備があるとローン特約を利用できない場合があります。ここではローン特約で必ず確認すべき7つの注意点を紹介します。
・金融機関名を明記する
・融資金額を明記する
・ローン特約の期間を明記する
・ローンの申し込みを不備なく行う
・諸費用をしっかり準備する
・融資に落ちたことを解除期日までに売主にしっかりと伝える
・ローンが承認されない以外の理由では適用されにくい
金融機関名を明記する
解除条件型の特約であっても融資申込金融機関に「金融機関等」、「A銀行、B銀行等」と記載されている場合には注意が必要です。ローンを申し込む金融機関名が具体的に記載されていない場合、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまうことがあります。
「ローンを希望する銀行で審査が通らなくても、他の銀行では審査が通る可能性がある」と解釈されてしまい、ローン特約が適用されないこともあります。また、売買契約の解除ができないため、現金一括で購入できない場合は融資条件の悪いローンを紹介され、申し込みをしないといけない状況になってしまうこともあります。
そのため、契約締結前に必ずローンの条件を比較して最適な金融機関を選定し、特約に記載された金融機関の審査基準やローン条件についてしっかりと確認しましょう。
融資金額を明記する
重要事項説明書の特約に融資金額の記載がない場合は、たとえ希望する金額に満たない融資の実行であってもローン特約を利用できないことがあります。例えば3,000万円の融資を前提に不動産の購入を検討したものの、重要事項説明書上に「融資金額3,000万円」など金額が明記されていない場合どのようなことが起こり得るでしょうか。
金融機関から3,000万円の融資が承認されれば問題ありませんが、2,000万円までしか融資の承認が下りない場合、融資金額が前提と相違していることを理由にローン特約を利用して契約解除をすることはできません。その結果、購入予定の不動産3,000万円のうち、2,000万円ローンを組み不足している差額1,000万円を自己資金等で補填する必要が出てきてしまいます。
そのため、契約締結前に融資金額が正しく記載されているか確認し、希望金額よりも少ない金額が記載されている場合には正しい金額で契約締結することが必要です。
ローン特約の期間を明記する
売買契約時にローン特約による契約解除が認められる期間である「融資承認取得期日」を明記しましょう。銀行の融資承認が予定通り進まないことも多いため、売買契約締結から少なくとも1か月程度を目安に決めることをおすすめします。
ローンの申し込みを不備なく行う
ローン特約を付けて売買契約を締結した場合でも、書類不備などで借り入れが出来なかった場合にはローン特約は適用されないことがあります。ローン特約で解除をすることができるのはあくまでも金融機関でのローン審査が通らなかったケースのみが一般的です。
過去にはローン特約を意図的に悪用して売買契約を解除しようとする「ローン壊し」が問題視されて裁判となり、ローン特約による解約を認めなかったという事例もあります。買主の不誠実な対応があると認められないケースがあるため注意が必要です。
諸費用をしっかり準備する
ローンなどの諸費用を準備できずに借り入れできない場合にも、ローン特約による解約はできないことがあります。前述のように自己都合による買主の不誠実な対応とみなされてしまいます。
融資に落ちたことを解除期日までに売主にしっかりと伝える
「解除権留保型」を選んだ場合、解除する権利が与えられるだけなので期限内に意思表示をしないとローン特約は適用されないことがあります。自動的に解除されると勘違いをして通告期限を過ぎると、ローン特約による契約解除ができなくなってしまいます。その場合には物件価格の1～2割の手付金を支払う必要があります。
また、通告期限に注意するだけでなく内容証明郵便等を使って書面でしっかりと通告することも大切です。口頭のみで伝える場合に「言った・言わない」のトラブルが生じるリスクがあります。そのため、「解除権留保型」を選んだ場合には、期限内にしっかりと売主に連絡しましょう。
なお、「解除条件型」であればローンの審査に落ちた時点で契約は白紙となるため、契約解除でなにか対応をする必要はありません。
ローンが承認されない以外の理由では適用されにくい
融資が下りなかった場合以外の理由には、ローン特約は適用されないのが一般的です。前述のようにローン特約はローン審査に通らなかったケースのみに適用されるため、想定よりも金利が高かった場合など自己都合で特約を利用することはできません。また、家族や自身の体調不良などを理由に不動産売買契約を破棄することも自己都合での解約となります。
そのため、融資条件にこだわる場合には金融機関や融資条件を詳しく記載してトラブル回避しましょう。
