建物を原状回復させずに鍵を返却してきた借主に対して、貸主が原状回復工事を終了させるまでは、明け渡しが完了していないとして、賃料を借主に請求できるのでしょうか。原状回復工事が完了するまで賃料が発生するという内容の契約書は、比較的よくある定めですが、実際にトラブルになった場合どのような対応が良いのか、弁護士が解説します。
実務的な解決と予防策：契約書よりも善良な入居者を
「原状回復工事が終わるまで、鍵を受け取らず、賃料請求できるのか？」といのは、主に営業用テナントで裁判例もある状況ですが、居住用の賃貸不動産では、そもそもこのような主張をする前に検討すべき事項があると思います。たとえば、営業用テナントであれば、店舗側も事業規模が大きく、裁判に勝てば損害賠償請求金を受け取れる可能性がある一方、一般的な居住者相手に裁判して勝っても相手に払える金銭があるのか、という支払い能力の問題が浮上します。
また原状回復工事金額についても、店舗などの事業用物件と異なり居住物件であれば、金額が大きくなく、そもそも裁判までやってよいのか、という問題にいきあたります。すなわち、一般的な居住用不動産では裁判例にしたがって裁判で争うこと自体が難しく、大家さん側からすれば「泣き寝入り」になるかもしれませんが、争わずに損切りして、早く原状回復して新しい居住者をいれたほうがよい、という判断もあり得ると思います。
そうすると、このような状況になってしまった後に被害回復するのは難しく、そもそもこのようなトラブルにならないように、優良な賃借人を見つけてくるというのが一番の予防策になると言えるでしょう。弁護士がいうと元も子もないかもしれませんが、本件のような状態であれば、「居住者に原状回復工事を請求できる契約書に仕上げる」よりも、「そもそもトラブルになりそうもない善良な賃借人を見つける」ことのほうが大事だとアドバイスすることになるでしょう。
弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
弁護士法人 山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24－2 ニュー本町ビル6階
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属
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不動産大家トラブル解決ドットコム：https://fudousan-ooya.com/
著者登壇セミナー：https://kamehameha.jp/speakerslist?speakersid=1098
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