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原状回復工事が終わるまで、明け渡しが完了していないといえる!?
「原状回復工事が不十分な場合、原状回復工事が終わって、はじめて明け渡しが完了したといえる。そのため、原状回復工事が終わるまでは、明け渡しができていないのだから、賃料も発生して当然だ！」こんな主張を行いたいと考える大家さんは多いと思います。実際、ペットや喫煙によって、荒れ果てた部屋が戻ってきたときの心境は想像を絶するものがあるでしょう。ペットや喫煙に留まらず、近年は文化や慣習の異なる外国の方が居住することによって、悪い意味で見違えた部屋が戻ってきたなんて話も聞きます。「原状回復工事が終わっていないから明け渡しも終えていない」という主張ができるのかどうか、裁判例と実務的な観点からみていきましょう。
まず、明け渡しと原状回復工事の関係性については、概ね裁判例の傾向としては、契約の内容等によって、原状回復工事が明け渡しの前提として必須かどうかという観点から判断しているように思います。といいますのも、そもそも原状回復工事と明け渡しが問題になるケースが、単純な居住用賃貸と異なり、商業用テナントや高額な賃貸など、やや特殊な賃貸物件が前提になっていることも考慮する必要があるでしょう。たとえば、飲食店のような商業用テナントですと、テナント側で内装や調理機器を設置するものの、退去時にはスケルトンにして返却することが契約内容に組み込まれていることが多く、このような場合には、さすがに鍵を返しただけではダメで、スケルトン工事まで行わねば返したことにならないよ、ということになりやすいと言えるでしょう。
少し古い裁判例ではありますが、昭和60年7月25日東京高等裁判所判決では、以下のように判旨しています。
（判旨引用）
当事者間で交わされた契約書には、「賃借人は、賃貸借契約が終了したときは、賃借人の加えた造作、間仕切、模様替その他の施設及び自然破壊と認めることのできない破損箇所を賃貸人の指示に従って契約終了の日から一五日以内に賃借人の費用をもって原状に回復しなければならない。」、「賃借人は、右の条項による明渡完了に至るまでの賃借料及び付加使用料に相当する金額を賃貸人に支払い、なお損害のある場合にはこれを賠償しなければならない。」との各条項が記載されていることが認められるところ
賃貸人の指示に従って原状回復工事を行わなければ、明け渡しが完了するまでの賃料等を支払わなければならない、と読める条項を設けてはいるのですが、続く判旨にて、
（判旨引用）
本件建物のような営業用建物の賃貸借契約の実情に照らして判断すれば、その趣旨とするところは、賃貸借契約の終了に伴う目的物の返還義務と原状回復義務とは本来必ずしも一致するものではないけれども、賃貸人が新たな賃貸借契約を締結するのに妨げとなるような重大な原状回復義務の違背が賃借人にある場合には、これを目的物返還義務（明渡義務）の不履行と同視して、賃借人は賃貸借契約終了後一六日目から右のような原状回復義務履行済みに至るまで賃料相当額の損害金を賃貸人に支払わなければならないとするにあるものと解するのが相当である。したがって、右の程度に至らない程度の軽微な原状回復義務の違背があるに過ぎない場合においては、賃貸人は、それによって被った損害の賠償を請求し又はその代替履行のために要した費用の償還を請求することができるのは格別、当然に賃料相当額の損害金を賃借人に請求することができるものではない
と、原状回復工事が終わらなければ明け渡しが完了したとはいえず、賃料を常に支払わなければならないということではなく、「賃貸人が新たな賃貸借契約を締結するのに妨げとなるような重大な原状回復義務の違背が賃借人にある場合には、これを目的物返還義務（明け渡し義務）の不履行と同視」して、明け渡し義務が履行されていないので、それまでの賃料が発生する、と判断しています。この裁判例では、次の契約ができないレベルの重大な原状回復義務違反がある場合には、賃料相当額の工事も認めるという判断なので、読み方としては、原則として完全な明け渡しまでの賃料相当額の損害賠償請求は難しいといってもよいでしょう。
