亡くなった人から不動産を相続した場合、不動産の名義変更をする「相続登記」が義務化されました。それにより「空き家問題の解決」も期待されていますが、そもそも「空き家を相続する」ことには大きなデメリットがあります。多賀谷会計事務所の宮路幸人税理士が、空き家の活用法とともに解説していきます。

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「相続登記の義務化」とは?

最近は「相続登記の義務化」について耳にすることも多いでしょう。相続登記とは、被相続人(以下、亡くなった人)が所有していた不動産の名義を相続人の名義へと変更することをいいます。不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿(登記記録)に記録されていますが、不動産を相続した人は、相続を原因とする所有権移転登記、いわゆる相続登記を申請する必要があります。

 

たとえば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請して父親名義から自分の名義に変更する必要があります。

相続登記の義務化には、以下の3つのポイントがあります。

 

① 相続登記の義務化は2024年4月1日から開始する

② 不動産を相続したことを知った時から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料

・過去の相続分も義務化の対象となる

③ 今までは相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされていましたが、今年2024年4月1日から相続登記が義務化となる

 

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「空き家の相続」で生じるデメリット

空き家はこの20年で約1.9倍に急増しております。また、空き家を取得した経緯は全体の54.6%が相続によるものであり、賃貸用や売却用を除いた「その他空き家」の構造は、一戸建てが72.2%を占めています。さらに、このうち3/4超が昭和55年以前に建築されたものであり、老朽化した空き家が大きな社会問題になっています。このため2015年5月より「空家等対策特別措置法」が施行されました。

 

空き家を相続した際のデメリットは、主に次の5つです。

 

① 近隣トラブルの原因となる

② 管理やメンテナンス等の手間や維持費がかかる

③ 放置するほど建物の資産価値が落ちる

④ 固定資産税・都市計画税の支払いが生じる

⑤ 特定空き家に指定されれば固定資産税が最大6倍になる

 

このように空き家を相続した場合は、デメリットが生じる場合があります。しかし、相続した空き家に資産価値があり、相続開始から3年以内に売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得税を計算する際に「空き家に係わる譲渡所得の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。また、相続税の申告・納付義務があるケ-スにおいて、賃貸住宅に住んでいる相続人がいる場合、その相続人の居住用住宅にすると、相続税の大幅減税に繋がる「小規模宅地特例」における「家なき子特例」の適用を受けられる可能性もありますので、相続の際は適用要件を確認してください。

 

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相続対策としての「土地活用」のススメ

相続した空き家などがある場合は、賃貸不動産として貸し出すのもお勧めです。空き家にしておいた場合、相続税の計算上、土地の評価減はありませんが、建物を貸付けている場合は貸家建付け地の評価減小規模宅地の特例などを適用することにより、相続税評価額を減額することができます。

 

また、それ以外でも土地活用をするメリットは、以下3つあります。

 

1.定期収入を見込むことができる

老朽化している状態のまま建物を所有したり、更地のまま放置したりしていると、建物管理や雑草処理、あるいは定期清掃などで多くの費用がかかります。しかし、賃貸経営などによって土地を活用することで、利用料や賃料収入など定期収入が見込めます。

2.税金の負担が軽減される

土地を更地のまま所有している場合、固定資産税の軽減措置を受けることができません。一方、土地活用でアパ-トのような賃貸用建物を建築すると、土地の固定資産税を安くすることができます。たとえばアパ-トは住宅であることから、課税標準は3分の1に減額され、また200m2以下の部分は小規模住宅用地に該当し、課税標準は6分の1に減額されます。

3.土地を所有し続けられる

親や自分が育った家などは、思い出があり、なかなか売却する決断をするのは難しい場合が多いです。しかし土地活用を収益化できれば経済的な理由で手放さなけらばならない状況を避けられます。

 

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高利回りを期待できる「ガレ-ジハウス」

 

賃貸ガレ-ジハウスは、一般的なアパ-トやマンション経営と比べて、物件の希少性が高く、競合物件が少ないことから賃料を高めに設定することができ、かつ需要があるため、入居者を確保することができます。さらに、建物をターゲットに合わせた設計にすることで、より長期入居してもらうことも期待できるでしょう。

 

また賃貸ガレ-ジハウスは、収益性に加えて、固定資産税・相続税の節税効果も期待できます。需要が供給を上回る状態にあるため、立地に左右されにくく郊外でも高い入居率であること、ランニングコストが比較的低いこと、市場の広がりが期待できることなどがその理由です。

 

ガレージハウス経営は、「利回りが比較的高い」「入居者の長期利用が期待できる」「立地条件の影響を受けにくい」などのメリットがある一方で、「ガレ-ジに使う分居住部分が減ってしまう」「建築費が割高になる」「運用実績が少ない」「退去されたときの空室リスクや防犯対策が必須になる」などのデメリットも伴います。

 

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空き家は、いまや社会問題です。またその取得が相続によるものである場合が多いため、他人ごとではない人も大勢いるでしょう。相続で空き家を取得した場合は、その土地の有効活用についてその土地を賃貸されたり、建物を建てて貸し付けるのも良いアイデアです。また最近増えつつあるガレ-ジハウスを検討するのも一手です。

 

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