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土地オーナー必見！土地活用の最新トレンド＆ノウハウを徹底解説
豊かな老後を実現するのに必要な老後資金の額
「老後の2,000万円問題」を覚えているでしょうか。2019年に金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」が、老後20～30年間で約1,300万円～2,000万円が不足するという試算を発表し、大きな話題となりました。65歳までに夫婦で2,000万円を準備しておかないと老後生活は成り立たないですよという意味です。
2,000万円という金額に多くの人が驚き、「公的年金制度で生活できないのはおかしい！」と批判する人もいましたが、残念ながらむしろ2,000万円では足りないというのがファイナンシャルプランナーから見た現実です。
この政府の試算は「65歳と60歳の無職の夫婦で、ともに厚生年金保険に加入していて、持ち家の住宅ローンは既に完済、子供にお金がかからない」という恵まれたモデルケースに過ぎません。たとえば夫婦の年齢が離れている場合、どちらかが主婦（主夫）である場合、子供がまだ独立していない場合、賃貸住まいの場合、自営業の場合など、このモデルケースよりもより多くの老後資金の準備が必要になります。
加えて物価や金利が上昇するなど経済環境が変化したり、公的年金制度に変更があったりしたら、さらに必要資金の額が大きくなります。ファイナンシャルプランナーが緻密に計算していくと、共働きの会社員世帯でも5,000万円以上、自営業世帯であれば7,000万円以上の貯蓄が必要であるケースがめずらしくありません。
それでようやく不自由のない暮らしが実現する程度なので、「海外旅行を沢山したい」「移住したい」「孫の大学資金を少し出してあげたい」という夢があったらそれではとても足りません。
わたしたちは誰でも老後資金を用意するために、自助努力をしなければならないのが現実のようです。
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老後のために「5,000万円」をつくる！土地があるなら活用を
――老後のために5,000万円をつくる
そのために自助努力＝資産運用が必須ですが、最近でいうと、つみたてNISAなどの金融商品への投資が鉄板です。しかし多くの人にとって投資に費やせるお金はごく限られ、また金融商品を使った投資は「元金を沢山用意できる人がお金を増やせる仕組み」であるのが現実です。毎月10,000円を25年間投資したところで2,000万円を用意することは難しいでしょう。つみたてNISAなどの投資も行いつつ、いくつかの資産形成の手段を持っておくべきです。
資産形成にとって必要なのは、
・貯める
・増やす
・複数の手段で稼ぐ
この三つです。「増やす」ばかりに意識を取られている人が多いのですが、最も重要なのは「稼ぐ」の部分です。投資の原資が少ないと、いくら高利回りの運用でもお金はあまり増えません。
増やすことを考える前に、稼ぐ手段を多く持つことが重要です。その稼ぐ手段は昨今いろいろありますが、もし土地を所有していたら積極的に活用を検討すべきです。
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老後を見据えた「土地活用」の注意点
土地活用と聞いて真っ先に思い浮かぶのは「アパート経営」「駐車場経営」などでしょう。郊外であれば「太陽光発電」もあります。
しかし「土地の活用といっても……駅から離れているし、土地が狭いんだよなあ」と思う人も多いかもしれません。さらに「人口が減っている中でアパート経営は難しいだろう」とも。
確かに一般的に駅から離れているとアパート経営には不向きです。土地が狭いとアパートの戸数が限られ収益性に問題がありますし、駐車場の場合でも停められる台数が限られます。しかし「稼ぐ」という目線でアパート経営を戦略的に考えていくと意外なことに気が付きます。
アパート経営に向いていると言われる駅近には競合する物件が非常に多いのが現実です。似たような物件が多く、築浅の時期には人気が出るかもしれませんが、古くなるにしたがって空室リスクに晒されてしまいます。そうなると客付けのために家賃を大きく下げざるを得ず収益性は悪化します。入居者の所得層が低くなった結果、犯罪などの事案が発生すれば、物件価値はさらに毀損するでしょう。
また日本の人口が減っているのは明白な事実です。2020年（令和2年）の国勢調査によると、2015年よりも94万9,000人減少しています。秋田県の人口に匹敵する規模の減少幅です。
しかし意外なことに「世帯数」は全国で237万世帯増加しているのです。その増加の大半は単身世帯です。生涯未婚率も上昇を続けているため、高所得の現役世代の単身者も増えていると考えられます。
独身でいることを選択した高所得の中年男性はどのようなライフスタイルでしょうか。もし所有する土地がアパート経営に不利な立地だとしたら、戦略的な企画でカバーすることが重要になります。その一つとしてガレージ付賃貸住宅が注目を集めています。
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「ガレージ付賃貸住宅」の戦略的有効性
「ガレージハウス？ 田舎なら分かるけど、持っている土地は東京都内だしガレージの需要はないよ」と反射的に考える方も多いのではないでしょうか。
実はガレージハウスは、地方はもちろん都市部にも需要が多いのは知られていません。ガレージは毎日のように自動車を運転する人よりも、たとえば自動車マニアに好まれる傾向があります。ガレージは「車庫」ではなく、「趣味の部屋」として捉えられているのです。ガレージライフは自動車マニアの間では大人の趣味の一大分野として確立されています。
自動車マニアがガレージに収納するのは、毎日は乗らない趣味のクルマです。趣味のクルマは希少性が高かったり繊細なコンディションであったりします。青空駐車場に停めておくと悪戯や盗難、故障のリスクがあります。
自動車は、青空駐車とガレージ駐車とを比べると劣化のスピードは倍ほど違うという意見もあります。紫外線による塗装面の劣化や、地面からの湿気による下回りの腐食など、青空駐車は自動車の保管には向いていないと言えます。
地方在住の方には毎日のように自動車を運転する人が多いですが、自動車は実用品ではなく土日しか乗らない趣味性の強いものと捉える人が多いのはむしろ大都市部の所得が高い層です。地方在住の方であれば「趣味のバイク」に近いイメージです。
ところがシャッター付きのガレージがある賃貸物件は極めて少数です。ガレージが欲しくて持ち家を自由設計して購入したいという方は多くいますが、ビルトインガレージ（インナーガレージ）をつけるためには500万円～1,000万円以上の追加予算と敷地の広さが必要になり、現実的ではなくなります。また、二台分を横に並べて収納できる大きな間口のガレージを建築するには木造の在来工法ではやや難しいため、さらに予算は高額になります。
そのため、賃貸でガレージライフが実現するのであれば大きな魅力となります。持ち家がある人でも、書斎や趣味部屋という意味でガレージ付賃貸物件を借りるというケースも決してめずらしくはなさそうです。
このように企画が先鋭化していると、競合は少なくなり、築古になってもガレージ機能としての魅力が残るため空室リスクは比較的少なくなります。立地の不利さも十分カバーできます。また、競合が少ないことにより賃料を高く設定することも可能であるため、限られた戸数で一般的な物件よりも高い収益を得られます。
物件の魅力が大きいことによって長期間にわたって収益をあげることができます。ガレージ付賃貸住宅は戦略的に優位性があり、「稼ぐ」手段として非常に優れているといえます。アパート経営の多くは相続対策や節税対策であることが多いのですが、積極的に稼ぐ手段として検討してみてはいかがでしょうか。
