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土地オーナー必見！土地活用の最新トレンド＆ノウハウを徹底解説
土地活用における「利回り」と「計算方法」
利回りには二種類あり、それぞれ計算方法が異なります。
■表面利回り
表面利回りとは、税金・管理費などの経費を含めず、1年間の賃料総額を投資額で割ったものとなります。表面利回りは「グロス利回り」と呼ばれることもあり、数値が大きく見えるため、物件のチラシなどに記載されています。
■実質利回り(NOI利回り)
実質利回りとは、NOI利回り（Net Operating Income）とも呼ばれ、年間の賃料収入から税金・管理費などの年間経費を引いた純収益を投資額で割ったものとなります。
投資の判断をするのは表面利回りではなく、「物件の収益力」をより実態に近い形で表す実質利回り（NOI利回り）のほうが重要です。
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土地活用…「高利回りの条件」とは？
土地をすでに保有している場合は、土地の購入費用はゼロで、建物への投資費用しか発生しないため、立地が良いほど利回りが高くなります。というのも、「建物の建築費は全国どこでも同じである」のに対して「賃料は都市部ほど高くなる」という事情があるからです。一方、土地と建物を同時に購入するのであれば、田舎では都市部よりも土地を安く取得できる分、不動産投資をするにあたって初期費用は少なく済みます。利回りの計算においては、初期費用が少ないほど利回りが高くなるので、初期費用が安く済む田舎での土地活用では、都会よりも高い利回りが出るときもあります。
一般的に賃料は低いけど初期費用も低い田舎での土地活用はロ－リスク・ロ－リタ－ンに対し、賃料は高いけど初期費用も高い都会での土地活用はハイリスク・ハイリタ－ンといえるのですが、はじめから都市部に土地を持っているのであれば土地活用はロ－リスク・ハイリタ－ンになるともいえます。もし、相続等で都市部の土地を手に入れることができる／またはすでに保有しているのであれば、土地活用は検討したいところです。
土地活用法別「利回りの相場」
土地活用別における実質利回りの相場をみていきましょう。
① 駐車場経営…4％程度
② アパ－ト・マンション経営…3～6％程度
③ コンビニなどの商業テナント 5～10％程度
立地により異なりますが、土地活用のおおむねの利回りは上記が目安となります。ただし商業用不動産は、業種などにもより利回りは異なります。コンビニなどの物販系は賃料単価が高いため10％以上の利回りを期待できる場合もありますが、飲食店や美容院となると賃料単価も安くなるため、利回りは物販系の半分以下となることもあります。なお商業用不動産は期待したほどの売上が上がらない場合などに撤退リスクもあるため、事業リスクとしては全体的に高くなります。
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高利回りを期待できる「賃貸ガレ－ジハウス」
賃貸ガレ－ジハウスは、一般的なアパ－ト経営と比べて希少性が高く、競合物件が少ないことから賃料を高めに設定することができます。また、ガレ－ジハウスという付加価値があるため、やや高い賃料でも入居者を確保することもできます。なお、建物をタ－ゲット合わせて設計にすることで、さらに長期入居してもらうことも期待できるでしょう。
また賃貸ガレ－ジハウスは、収益性に加えて、固定資産税・相続税の節税効果も期待できます。需要が供給を上回る状態にあること、車・バイクを所持している方が多いため、駅からの距離に左右されにくく、郊外でも高い入居率であること、ランニングコストがアパート・マンションに比べ低いこと市場の広がりが期待できることなどがその理由です。
ガレージハウスは、車好きのために特化した「ガレージ付き」の賃貸住宅なので、周辺の同じような広さのアパートに比べて、家賃設定が高めにできます。また、所有している土地が駅から離れていても、「車を持っている人」がターゲットのため、集客できる要素が高いことが特徴です。ガレージハウス経営には、利回りが比較的高い、長期利用が期待できる、立地条件の影響を受けにくいなどのメリットがある一方で、ガレ－ジに使う分居住部分が減ってしまう、建築費が割高になる、運用実績が少ない、退去されたときの空室リスクや防犯対策が必須になるなどのデメリットも伴います。
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近年はお洒落なガレ－ジハウスが話題となっています。大好きな愛車と常に一緒に暮らしていける生活は車好きにはたまらないでしょう。最近はTVでも取り上げられることもあり、人気は上昇傾向にあります。ターゲットが車オ－ナ－というのもあり、駅チカでなくてもいいというメリットもあり、土地活用法のひとつとしても注目されつつあります。有効な土地活用を考慮した場合、選択肢のひとつとして検討してもいいでしょう。
